De nombreux investisseurs qui s’intéressent au métier de marchand de biens se demandent s’il est possible de mettre en location des biens détenus par la structure de marchand de biens. Je vais traiter cette question dans cet article.
Découvre les pièges à éviter dans une opération de marchand de biens.
L’objet d’une société de marchand de biens
Pour rappel, une société de marchand de biens a pour vocation d’acheter des biens et de les revendre dans un délai assez court. En effet, un des avantages conférés par le statut de marchand de biens est celui des frais de notaire réduits. Pour un marchand de biens, louer n’est donc pas l’objectif premier.
Les frais de notaire réduits
Comme je l’ai expliqué dans un autre article, le marchand de biens bénéficie de frais de notaire réduits, car il est soumis à un engagement de revente qui, dans la plupart des cas, est de 5 ans. Ainsi il est exonéré des droits de mutation qui représentent une part substantielle des frais dits de notaire. Si jamais le marchand de biens garde en sa possession un bien qu’il s’était de facto engagé à revendre, il devra s’acquitter des droits de mutation.
La possibilité de louer pour un marchand de biens
Malgré cet engagement de revente relativement rapide, le marchand de biens, dans le cadre de son activité commerciale, a tout à fait le droit de mettre en location un bien en sa possession. La société signera un bail classique avec le locataire et encaissera les loyers. Elle devra, comme tout bailleur, produire des quittances de loyer à ses locataires.
Charges déductibles
Le marchand de biens qui mettra un lot en location pourra déduire de sa base imposable tous les frais qu’il aura engagés pour la mise en location et l’entretien du bien : frais d’agence immobilière, frais de déplacement, travaux, etc.
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Attention au public cible : particulier ou investisseur ?
Si vous voulez devenir marchand de biens, c’est probablement pour pouvoir vous créer un capital rapidement. Il ne faut donc pas perdre de vue le fait que vous allez vouloir revendre rapidement. Se pose alors la question du public cible à qui vous pouvez potentiellement revendre le bien.
Nous avons en général affaire à deux types d’acheteurs : les particuliers pour leur résidence principale et les investisseurs locatifs.
En fonction de la population que vous allez viser, votre stratégie ne sera pas la même.
Si vous visez une clientèle de particuliers à la recherche d’une résidence principale, il serait malhabile de mettre votre bien en location en attendant de trouver preneur : cela va compliquer la commercialisation, les acquéreurs potentiels auront du mal à se projeter car le bien sera occupé et ils comprendront qu’ils ne pourront pas y emménager rapidement.
En revanche, si vous créez des lots qui par essence sont destinés à une clientèle d’investisseurs, il peut être judicieux de mettre les biens en location. Non seulement cela vous créera de la trésorerie pendant les mois où le bien sera commercialisé et sous compromis mais en plus cela vous permettra de présenter un investissement avec un rendement garanti.
Ne perdez pas de vue vos objectifs
Il reste important de ne pas perdre de vue vos objectifs de moyen et long terme. L’investissement locatif présente certes des avantages, mais vous avez sans doute choisi de devenir marchand de biens pour d’autres raisons.
Si vous souhaitez progresser rapidement dans l’achat-revente, il est important de faire tourner la trésorerie autant que possible. Le but du jeu pour un marchand de biens est de récupérer rapidement la marge réalisée sur une opération et de la réinvestir aussi vite que possible. Un bien mis en location représente une marge qui dort, une somme que vous devriez percevoir, mais qui pour l’instant reste virtuelle.
Si vous voulez réaliser des investissements locatifs en parallèle de votre activité de marchand de biens, vous pouvez le faire par exemple en créant une structure dédiée au locatif qui achètera des lots à prix d’ami à votre société de marchand de biens.
Si vous avez une stratégie d’investissement locatif de long terme, vous aurez également la possibilité de créer une société holding, ce qui vous permettra de faire circuler les fonds entre vos différentes sociétés en évitant le “frottement fiscal”. En d’autres termes la holding vous permet de réinvestir sans passer par la case « cotisations sociales » et « impôt sur le revenu ».
À bientôt
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