Si vous suivez un peu mon travail, vous savez que je ne fais pas partie des vendeurs de rêve qui vous racontent que vous pouvez vous enrichir rapidement, sans rien faire et en partant de zéro avec l’immobilier.
Devenir marchand de biens peut effectivement vous rapporter gros comme je vous l’ai montré dans plusieurs exemples concrets d’opérations que j’ai réalisées. Ceci dit, ce métier comporte également des risques. Je me suis rendu compte que presque personne ne parlait de ces risques, j’ai donc décidé de consacrer un article à ce sujet.
Je vais vous présenter les risques majeurs que ce métier peut faire encourir et je vous donnerai après les moyens de vous en protéger.
Nous verrons les risques suivants :
- Bosser pour rien
- Perdre de l’argent sur une mauvaise opération
- Le redressement fiscal
- Avoir sa responsabilité juridique engagée
- La prise de risque qui tourne au drame financier
RISQUE N°1: Le risque de bosser pour rien (ne pas gagner d’argent)
Cela peut vous paraître aberrant mais ça arrive à pas mal de néo-marchands de biens qui se lancent tête baissée dans le job sans suffisamment se renseigner.
J’ai récemment rencontré un jeune marchand de région parisienne qui s’était lancé un peu à l’arrache (belle motivation mais manque de méthode) et qui avait mal anticipé le régime de TVA auquel son opération allait être soumise.
Sur le papier (et sans prendre en compte la TVA), son opération était vraiment intéressante.
Sauf qu’après être passé par la case fisc, sa marge s’est retrouvée amputée considérablement.
Il y a énormément de “surprises” qui peuvent vous attendre dans une opération de marchand de biens (fiscalité, travaux, prix de revente etc.) mais la plupart peuvent être anticipée en apprenant à faire les choses correctement.
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Je vous explique comment j’ai fait grâce à une opération de rénovation que n’importe qui aurait pu réaliser.
RISQUE N°2 Le risque de perdre de l’argent sur une opération
On présente généralement l’activité de marchand de biens de façon schématique et simpliste : acheter des biens, les revendre et dégager un bénéfice. Même si c’est globalement vrai, en général une étape majeure permet de dégager ce bénéfice et c’est la création de valeur.
C’est la création de valeur qui vous permettra de vous faire rémunérer grassement par vos acquéreurs. Or, cette création de valeur passe en général par plusieurs types de démarches qui comportent des risques (travaux, division, démarches d’urbanisme etc.).
Réaliser une opération de marchand de biens réussie implique de maîtriser les différents aspects de la création de valeur (technique, juridique etc.).
Si vous appréhendez tous ces aspects, vous gagnerez de l’argent (beaucoup). Si vous n’en maîtrisez que quelques-uns, vous gagnerez moins. Si vous n’en maîtrisez aucun, vous risquez clairement de perdre de l’argent.
Exemple : anticipation approximative des délais + incompréhension des règles d’urbanisme + mauvais calculs des travaux + évaluation erronée des prix de revente = catastrophe annoncée.
Pour vous prémunir de ce risque, apprenez à appréhender tous les aspects d’une opération de marchand de biens et ne négligez aucun détail.
RISQUE N°3 : Le redressement fiscal
Les marchands de biens ont assez mauvaise réputation en France. Cette réputation ne vient pas de nulle part car bon nombre de marchands s’arrangent avec les règles, à l’ancienne.
Si vous l’ignorez, le fisc lui en a parfaitement conscience et les marchands de biens sont une cible privilégiée pour les contrôles fiscaux.
Je ne parle pas ici de requalification mais de redressement, c’est à dire le cas où vous avez déjà une structure de marchand de biens dans laquelle le contrôleur va identifier des irrégularités.
La plus commune est l’abus de bien social, qui consiste à faire passer des frais personnels sur le compte de l’entreprise.
C’est une pratique qu’il faut impérativement éviter, non seulement parce qu’elle est illégale mais aussi parce que, dans le long terme, vous vous ferez probablement pincer.
Le fisc c’est comme le casino : on peut faire des coups par-ci par-là mais dans le long terme, la maison gagne toujours…
Un redressement fiscal peut remonter 5 ans en arrière. C’est une véritable guillotine qui peut vous mettre à genoux pendant des années et avoir de graves conséquences sur votre vie personnelle et professionnelle.
J’aime beaucoup ma tranquillité d’esprit et je valorise énormément le fait de pouvoir dormir sur mes deux oreilles. Je vous conseille d’adopter des pratiques droites et honnêtes qui vous permettront de garder les idées claires et de vous focaliser sur votre business plutôt que de vivre sans cesse dans la crainte d’un contrôle.
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Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.
RISQUE N°4 Avoir sa responsabilité engagée par un acquéreur/ être poursuivi
Un marchand de biens est considéré comme un professionnel de l’immobilier.
Il a donc des droits mais également des devoirs. Il n’est notamment pas exonéré de la garantie des vices cachés qui court pendant les dix années suivant la vente d’un bien.
Cela signifie qu’une personne qui vous aura acheté un bien peut potentiellement mettre votre responsabilité en cause si elle découvre un vice qui lui aurait été dissimulé.
Sachez que dans ce genre de procédure, le tribunal regardera avec attention la bonne foi des parties mais ayez conscience que face à un particulier, un marchand de biens part avec un désavantage clair.
Avoir sa responsabilité professionnelle engagée peut avoir des conséquences financières funestes mais la bonne nouvelle est qu’il existe de nombreux moyens de se protéger : je vous conseille notamment d’examiner avec la plus grande attention les biens que vous revendez et de souscrire une assurance qui vous couvrira pour ce genre de situation.
RISQUE N°5 : La prise de risque qui tourne au drame financier
Mon notaire m’a récemment raconté une histoire qui fait froid dans le dos et dont les enseignements devraient nous servir de leçon à tous.
Un marchand de biens de la région lyonnaise s’est positionné sur une opération qui était, sur le papier, extrêmement rentable et assez facile à mettre en place : une simple division parcellaire.
Afin de plaire aux vendeurs et de “remporter le dossier”, ce marchand a signé un compromis sans condition suspensive : il a pris tous les risques, sûr de son coup.
Sauf que sur le terrain qu’il voulait diviser se trouvait un arbre classé et la mairie lui a dit un gros NYET.
Il s’est retrouvé coincé, sans porte de sortie.
Il a dû verser 10% d’indemnité d’immobilisation aux vendeurs et a donc signé un chèque de 50 000€…
Nombreux sont les détails qui peuvent transformer une opération a priori rentable en un gouffre financier et il faut apprendre à les connaître.
J’avoue qu’à titre personnel j’aime la prise de risque.
Mais, n’ayant pas d’enfants, cette responsabilité n’engage que moi et si je me rétame je sais que je n’entraînerai personne d’autre que moi dans ma chute.
Mais la plupart d’entre vous ont des familles, des responsabilités et des personnes qui comptent sur vous.
Je pense que la prise de risque est une des clés de la réussite mais cette prise de risque ne doit pas être inconsidérée et se faire à l’aveuglette.
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Conclusion
Je ne vous raconte pas tout ça pour vous faire peur mais puisque je fais la promotion de ce métier, j’ai aussi un devoir de responsabilité à votre égard et je dois vous prévenir de ces risques.
J’aime pouvoir me regarder dans la glace et je ne veux pas être responsable d’un drame économique de quelqu’un qui aurait regardé mes vidéos ou lu mes articles, se serait lancé tête baissée et aurait essuyé un revers douloureux.
Si vous envisagez de devenir marchand de biens, c’est une très bonne chose et je vous y encourage car ce métier présente énormément d’avantages.
Cependant, faites les choses de façon méthodique et professionnelle et apprenez les tenant et les aboutissant de cette activité avant de la démarrer.
