Pour trouver une bonne affaire en immobilier, il faut rester persuadé que c’est possible !
On ne va pas se mentir : ça fait deux ans que nous frôlons la catastrophe. On a un marché immobilier qui se ralentit au niveau de l’offre, on a des difficultés d’approvisionnement sur les matières premières et des prix qui sont très élevés. En parallèle, on a une grosse augmentation de la demande notamment dans les périphéries des grandes villes. Les seules personnes qui vendent encore facilement sont ceux qui n’ont pas le choix, à savoir en cas succession, de divorce ou de mutation. Le point positif est que dès qu’on met des biens immobiliers à vendre, ça part très vite !
Le constat est donc que le contexte est très difficile en 2022. Toutefois, la partie est loin d’être terminée pour les marchands de biens. Avec la bonne méthode et un plan d’action redoutable : il est encore possible de trouver des bonnes affaires et d’obtenir de très belles rentabilités. Pour l’achat et la revente de biens immobiliers, la réussite est inévitable, c’est un marathon. Avec de la patience, de la persévérance, de la régularité et en ne négligeant AUCUNE piste, vous trouverez une bonne affaire à coup sûr !
L’énorme majorité des personnes que j’ai formées ont trouvé des biens et des opérations très rentables. Retenez que vous n’avez pas besoin d’en trouver quinze pour réussir. Pour démarrer, il vous suffit d’en trouver une rentable.
Puisque la tendance à laquelle nous assistons va se poursuivre en 2022 et que les biens vont continuer à être rares, je vous invite à lire attentivement cet article et à suivre mes conseils avec rigueur.
SOMMAIRE :
Croire que la bonne affaire existe
Cibler son bien immobilier idéal
Comment rechercher des annonces en ligne ?
Développer et activer son réseau
Trouver le bon emplacement
Multiplier les visites de biens immobiliers
Développer un regard de professionnel
Être très régulier dans son travail et ses recherches
Comment définir le prix du marché ?
Comment trouver des biens immobiliers hors-marché ?
Participer à des clubs immobiliers
Identifier les bonnes affaires
Publier une annonce dans un magazine de propriétaires
Conclusion : comment dénicher les bonnes affaires ?
Comment éviter les pièges de la fiscalité ?
Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.
Croire que la bonne affaire existe
Au fond d’elles-mêmes, les personnes qui ne trouvent pas de bonne affaire sont celles qui sont ont convaincues que la bonne affaire n’existe pas, ou plutôt, n’existe plus.
Les phrases suivantes sur les investissements immobiliers sont celles qui reviennent le plus souvent et qu’il faut pourtant éliminer de ses pensées. L’immobilier c’est aussi un mindset.
– « Tout est cher, impossible de trouver »
– « Puisque l’information est sur internet, il y a trop de concurrence, je n’aurai pas la bonne affaire.»
– « Dénicher la bonne affaire en immobilier revient à chercher une aiguille dans une botte de foin ».
– « C’était encore possible il y a quelques années, aujourd’hui, le marché est trop tendu, c’est fini ».
Il est clair qu’en ayant un esprit si négatif et pessimiste, il sera difficile de trouver une bonne affaire. Comme je le dis souvent, la réussite en achat et revente de biens immobiliers est un marathon. Cela peut prendre des années. Alors, si vous n’êtes pas prêt à faire de l’endurance et que vous préférez le sprint, vous serez toujours déçus. Le moindre obstacle rencontré dans votre recherche immobilière vous confortera dans l’idée que vous avez raison d’abandonner.
Pour avancer dans la bonne direction, il faut déjà vous convaincre du fait que c’est possible de faire de bonnes affaires en achat/revente.
Je peux vous confirmer qu’il y a et qu’il y aura toujours des opportunités à saisir. Tout simplement parce que nous sommes sur un marché d’offres et de demandes et qu’en tant que marchands de biens, nous faisons preuve de professionnalisme et nous avons la faculté à aller chercher des biens complexes que d’autres ne voudront pas.
Par ailleurs, pour faire une bonne affaire en immobilier, il faut créer soi-même l’opportunité en sortant des sentiers battus et en faisant preuve de votre expertise de professionnel pour surclasser la concurrence. Chercher quelques annonces sur leboncoin 1h le soir ne vous amènera jamais au succès.
Cibler son bien immobilier idéal
Les meilleurs investisseurs immobiliers créent une feuille de route pour leur réussite, ont des objectifs clairs, ambitieux et raisonnables et savent exactement quel est le type de bien idéal dans leur secteur et pour leur marché.
Les meilleurs marchands de biens savent où ils veulent aller, les étapes qu’il faudra franchir en cours de route et comment ils finiront : libres.
Bien que cela semble assez facile, l’un des plus grands défis de l’investissement immobilier et notamment de l’achat/revente est qu’il existe un grand nombre de biens immobiliers, de typologies d’opérations et donc de possibilités.
Choisir une niche précise et s’y tenir lors de vos recherches vous aidera toujours à trouver votre bonne affaire plus rapidement.
Souhaitez-vous trouver une maison à rénover ? un terrain à diviser en lots ? un local commercial pour effectuer un changement de destination ? Souhaitez-vous revendre en plateau ? Faire une mise en copropriété ?
Demandez-vous si vous préférez trouver un appartement, une maison, un immeuble ?
Une fois que vous connaissez le type d’opérations qui vous intéressé, votre type de bien immobilier idéal, vous allez pouvoir vous concentrer sur la recherche d’offres qui correspondent à votre stratégie d’investissement propre.
Comment faire financer mon projet ?
Comment se faire financer vos opérations et lancer une activité d’achat-revente même sans apport.
Comment rechercher des annonces en ligne ?
Un nombre croissant de nouveaux investisseurs immobiliers et d’investisseurs expérimentés tirent parti de la puissance des plateformes d’annonces en ligne pour trouver des biens à louer : facebook marketplace, seloger, PAP, bienici, le boncoin…
Il y a une raison à cela. Une fois que votre calcul de rentabilité est fait et que vous avez votre localisation idéale, il vous suffit de choisir parmi les options qui correspondent le mieux à la stratégie d’investissement immobilier que vous avez mise en place.
Toutefois, pour trouver des biens à acheter et à revendre, c’est différent. Le marché de biens se distingue de l’investisseur locatif à presque tout niveau.
Le marchand de biens doit diversifier ses recherches et investir sur des biens immobiliers très spécifiques. La diversification des portefeuilles de biens immobiliers peut aussi permet de minimiser les risques et de maximiser la rentabilité en saisissant des opportunités qui, souvent, ne sont pas accessibles aux particuliers ni aux promoteurs. Il faut se servir de son expertise avant de cibler des biens complexes qui nécessitent des travaux souvent effrayants pour un particulier. Par exemple, il peut être intéressant d’aller trouver une ruine en pleine campagne et d’en faire une superbe résidence secondaire. Ce sont donc des biens qui ne sont pas toujours les plus populaires sur les sites typiques d’annonces en ligne. Essayez de trouver une bonne affaire en ciblant les annonces qui manquent de visibilité ! N’allez pas où tout particulier peut se rendre.
C’est pourquoi vous devrez créer du réseau, parler de vos projets autour de vous, parler à des agents immobiliers du coin, etc.
Petite astuce : trouvez des sites d’annonces de biens immobiliers où vous pouvez mettre en place des alertes automatiques où vous pouvez être informé par mail des nouvelles annonces qui correspondent à vos critères de recherche. Il ne faut jamais arrêter de chercher.
Comment gagner facilement 65 000€ ?
Je vous explique comment j’ai fait grâce à une opération de rénovation que n’importe qui aurait pu réaliser.
Développer et activer son réseau
Cette partie est essentielle à l’activité de marchand de biens et, plus particulièrement, au fait de réussir dans l’achat/revente. Elle témoigne de l’importance d’avoir des qualités humaines, d’aimer créer du lien ainsi que d’interagir avec d’autres professionnels du métier. Au-delà de la prospection, le développement et l’activation de votre réseau est un travail de fond. Cela permet d’amener de meilleurs dossiers et de multiplier vos opportunités de réaliser de belles opérations rentables.
Pour cela, il est primordial de ne négliger personne. Tout le monde a un réseau. Il est faux de prétendre n’avoir aucun réseau. Certes, il peut être inactif. Mais il existe toujours. Par réseau, il faut entendre les amis, la famille, les collègues de travail, les voisins, les commerçants du quartier, etc.
Quand on parle de réseau, les personnes qui débutent dans l’activité pensent automatiquement à des avocats ou des comptables. Or, se faire une place dans ce milieu sans gros capital et dès le départ, c’est compliqué. Alors, il faut créer des partenariats avec les personnes qui vous entourent. La plupart de votre réseau en sommeil entendra forcément parler d’une bonne affaire, d’une transaction immobilière qui est sur le point de se faire ou d’un bien immobilier qui se vend. Si vous arrivez à les solliciter souvent et à temps, vous serez automatiquement positionné sur le dossier. Cependant, il faut savoir se manifester.
Il faut leur expliquer votre activité dans les détails et insister sur certains points afin qu’ils vous comprennent réellement. C’est à vous de leur demander qu’ils vous appellent s’ils entendent parler d’une affaire dans le secteur.
On ne sait jamais d’où la prochaine bonne affaire peut survenir.
Trouver le bon emplacement
Comme nous le savons, l’emplacement (ou localisation) joue un rôle très important dans l’investissement immobilier.
Nous nous doutons toujours de la ville où nous allons investir, est-ce une ville attractive ? le marché immobilier est-il tendu ?
Nous nous demandons où on doit investir. Près de notre région, en bord de mer ou à la montagne ? Doit-on se concentrer sur les grandes villes ?
Je pense qu’il n’y a pas de bonne réponse universelle et que la ville la plus pertinente en terme d’achat/revente est une ville qui n’est pas trop loin de chez vous afin de minimiser les temps de trajet, notamment avec les interventions des artisans, du géomètre, du maître d’œuvre, votre implication personnelle, etc. Également, choisissez une ville dynamique et attractive en terme d’emploi ou de tourisme. Vous aurez moins de difficultés à la vendre.
J’ai envie de vous dire que le plus important pour vous est de créer un bien adéquat au marché dans lequel vous investissez. Si vous savez que dans la ville où votre bien se trouve il y a beaucoup de jeunes actifs et de familles aisées, vous saurez qu’il est important de privilégier les maisons bien rénovées, avec une belle superficie, etc.
Multiplier les visites de biens immobiliers
Le point précédent nous amène à ce conseil précieux ! Pour trouver une bonne affaire et voir ce que les autres ignorent, il faut développer un regard de professionnel lors des visites.
Quelquefois, vous visiterez des biens immobiliers qui ne donnent vraiment pas envie et qui feront fuir beaucoup de personnes. Or, si vous avez ce regard de professionnel de l’achat/revente, vous saurez voir le potentiel au-delà des apparences. Creusez toujours. Il faut être capable de voir le potentiel des biens et savoir comment le révéler.
D’où l’importance des visites. Vous aurez souvent de bonnes surprises une fois sur place.
De plus, si l’activité de marchand de biens est victime d’une concurrence de plus en plus accrue sur le marché, c’est avec ce conseil que vous arriverez à la dépasser et à vous faire une place malgré tout.
Qu’il s’agisse d’une maison à réhabiliter, d’un terrain divisible ou encore de l’extension d’une maison, voyez la réalité cachée.
Développer un regard de professionnel
Le point précédent nous amène à ce conseil précieux ! Pour trouver une bonne affaire et voir ce que les autres ignorent, il faut développer un regard de professionnel lors des visites.
Quelquefois, vous visiterez des biens immobiliers qui ne donnent vraiment pas envie et qui feront fuir beaucoup de personnes. Or, si vous avez ce regard de professionnel de l’achat/revente, vous saurez voir le potentiel au-delà des apparences. Creusez toujours. Il faut être capable de voir le potentiel des biens et savoir comment le révéler. Également, cela vous permettra d’avoir plus d’aplomb lors d’une négociation.
Être très régulier dans son travail et ses recherches
La réussite de l’activité de marchand de biens s’apparente à un marathon. Il ne sert à rien de regarder quelques vidéos et de se lancer en tant que « professionnel » en pensant devenir riche. Il faut persévérer et ne jamais laisser son énergie faillir. Il vaut mieux fournir des efforts réguliers, visiter régulièrement des biens immobiliers dans son secteur et se tenir au courant des nouvelles affaires, plutôt que de visiter une grande quantité de biens en un mois et de tout arrêter.
En achat/revente, la réussite s’inscrit dans un temps long.
Pour trouver des bons dossiers et réaliser des bonnes affaires, il faut être patient, regarder régulièrement les annonces qui sortent et se positionner en premier. En une minute, l’agent immobilier recevra peut-être trente appels. Soyez le premier d’entre eux.
Astuces pour définir le prix du marché
Pour avoir une idée du prix de votre marché immobilier, je vous recommande de vous tenir informés des tendances, de faire de la veille, de discuter avec des agents immobiliers, de regarder des sites tels que castorus.com, meilleursagents.com ou encore efficity.com. Cela vous donnera un prix moyen au m2 dans la région qui vous intéresse.
Si vous investissez près de chez vous, vous aurez l’avantage de connaitre les quartiers et les secteurs plus ou moins chers et plus ou moins demandés. C’est aussi pourquoi investir dans votre région est judicieux. Une fois cette estimation faite, vous constaterez vite si les données sont cohérentes ou pas avec les prix qui apparaissent sur les annonces de leboncoin, de seloger, etc. Trouver une bonne affaire c’est connaître les prix et être capable de mener à bien une négociation, notamment de négocier le montant de votre logement auprès des vendeurs.
Astuces pour trouver des biens immobiliers hors-marché
Voici quelques moyens efficaces pour trouver des transactions immobilières hors marché :
– La mise en réseau avec d’autres investisseurs au sein d’un club local d’investissement immobilier
– Les agences immobilières spécialisés dans le commercial
– Les agences immobilières spécialisés dans la recherche pour des marchands de biens
– Les courtiers en prêts immobiliers qui connaissent bien ceux qui cherchent à vendre activement
– Les sociétés de gestion immobilière, les artisans sont d’excellentes sources d’informations pour aider les propriétaires à préparer leur vente
– Placer des annonces sur leboncoin ou autre
– Publier des annonces dans des magazines de propriétaires
Voyons certains points de plus près.
Participer à des clubs immobiliers
Au sein de la MDB Academy, nous avons des ambassadeurs régionaux qui organisent des évènements tout au long de l’année dans chaque région de France. L but étant de mettre les marchands de biens en contact et de faire du réseau. Hormis les nombreux évènements que nous organisons en France chaque année, il existe de nombreux clubs immobiliers au sein desquels les marchands de biens, les investisseurs, les professionnels et même certains particuliers qui se réunissent et créent du réseau. Le réseau est primordial si vous souhaitez trouver la bonne affaire immobilière. Parlez aux gens, faites-leur savoir ce que vous recherchez, pourquoi pas ce que vous vendez et trouvez des offres comme ceci.
L’investissement immobilier est compétitif, mais ce n’est pas forcément tout le temps le cas.
En conséquence, ne négligez pas les investisseurs pensant qu’ils n’auront rien à vous proposer. Certains investisseurs immobiliers peuvent avoir accumulé beaucoup de fonds propres qu’ils veulent transformer rapidement en liquidités en vendant. C’est pourquoi participer à des soirées, des évènements et des clubs immobiliers peut être intéressant.
Identifier les bonnes affaires
Quand nous parlons de bonne affaire ou de propriété en difficulté, cela peut désigner les successions, les divorces, les personnes qui n’ont pas payé leur crédit et qui courent un réel risque de perdre leur maison, les héritages, etc.
Trouver des biens complexes ne signifie pas seulement complexes “techniquement”. Il peut s’agir de biens immobiliers qui nécessitent beaucoup de procédures juridiques et administratives qu’un particulier n’aura pas le temps et l’énergie de faire. Rendez visite à votre avocat, votre banque ou encore votre comptable. Ils savent comme faire face à des telles affaires.
Si vous trouvez ce genre d’opérations et que vous contactez les propriétaires à l’avance et avec professionnalisme, vous pourrez peut-être les sauver et faire une bonne affaire ! Il faut utiliser toutes ses cartes.
Pour ce faire, vous pouvez par exemple vous rendre à des ventes aux enchères.
Lorsqu’un propriétaire est en difficulté, cela se solutionne très souvent pas une vente aux enchères.
Vous pouvez vous présenter, enchérir et éventuellement acheter le bien immobilier en trouvant la bonne affaire que vous espériez.
Publier une annonce dans un magazine de propriétaires
Dans une ère digitale, ultra-connectée et où tout le monde possède les réseaux sociaux, nous oublions que les magazines existent et que beaucoup de personnes continuent à s’y intéresser. Notamment, la plupart des régions disposent d’un club de propriétaires, d’un magazine local ou d’un journal professionnel. Ils peuvent être intéressants pour vous si vous souhaitez y publier des annonces de recherche d’offres immobilières. Les propriétaires, qu’ils soient investisseurs ou particuliers lambdas n’attendent qu’à être contactés et à pouvoir vendre, alors n’hésitez pas. Encore une fois, tous les moyens sont bons.
Conclusion : comment dénicher les bonnes affaires ?
Pour trouver la bonne affaire, il faut être extrêmement réactif, professionnel, avoir un bon réseau et ne jamais arrêter de chercher avant d’avoir trouvé! Comme nous l’avons vu, il peut être intéressant de participer à des clubs immobiliers, de participer à des ventes aux enchères et de créer du réseau de plusieurs façons intéressantes. Retenez que sans patience, sans persévérance et sans réseau, vous rencontrerez énormément de difficultés à trouver une bonne affaire. C’est-à-dire une opération rentable, qui vous demande peu d’énergie, peu de temps et qui a un bon rendement.
