Pourquoi aborder ce sujet ?
Pour être honnête, bien que l’activité d’achat/revente se répande de plus en plus rapidement et qu’elle gagne en légitimité, elle demeure peu connue et floue aux yeux du profane. Beaucoup de personnes pensent que nous sommes des agents immobiliers. Bien que les deux activités soient liées, elles possèdent chacune leurs propres caractéristiques et divergent sur beaucoup de points.
Pour éviter tout amalgame et saisir la nuance entre les deux professionnels de l’immobilier que sont l’agent immobilier et le marchand de biens, nous allons tout vous expliquer.
Le but étant de comparer les deux, non pas de les hiérarchiser.
Le marchand de biens, entrepreneur et commerçant de l’immobilier
Pour commencer, il faut savoir qu’un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui achète et revend des biens immobiliers dans le but de dégager un bénéfice. Véritable entrepreneur, il est aussi un commerçant de l’immobilier qui achète des biens, les rénove, les réagence, les divise, et qui réalise une plus-value.
Pour devenir marchand de biens, il est donc important de regrouper un grand nombre de connaissances en urbanisme, en aménagement, en technique, en travaux, en financement, en montage d’opérations, en commerce, etc.
L’achat/revente est une activité complexe et c’est ce qui lui donne tout son intérêt. En effet, quand on sait comment s’y prendre, qu’on s’est bien formé et qu’on prend quelques risques, ça peut rapporter beaucoup. Le but étant toujours de réaliser un maximum d’opérations en un minimum de temps et en fournissant un minimum d’efforts.
En termes de connaissances, on voit déjà une nuance se façonner entre l’agent immobilier et le marchand de biens. Ce ne sont pas les mêmes compétences qui sont requises. On ne demandera pas à un agent immobilier de s’y connaître en urbanisme ainsi qu’en travaux, qu’en financement, qu’en commerce, etc. Un agent immobilier est un intermédiaire, il n’a donc pas besoin de tout maîtriser. Le marchand de biens sera le chef d’orchestre des opérations d’achat/revente.
Également, le marchand de biens se distingue de l’agent immobilier en étant le propriétaire du bien qu’il vend ou revend, alors qu’un agent immobilier est un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur d’un bien immobilier.
Le marchand de biens s’intéresse à une grande diversité de biens : maisons, immeubles, terrains, logements, fonds de commerce ou même des parts de sociétés immobilières de type SCI. Il travaille à son compte, quelquefois avec un associé et cherche un bien à acheter ainsi qu’à revendre pour lui-même. L’agent immobilier étant là pour aider d’autres personnes à trouver un bien immobilier ou à vendre le leur.
Puisqu’il est un commerçant de l’immobilier professionnel, le marchand de biens est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et est assujetti à la TVA sur ses marges. À savoir que, d’un point de vue juridique, il lui suffit de créer une société qui soit une SARL, une SAS, une SASU ou une EURL (à définir selon ses propres besoins).
Comment éviter les pièges de la fiscalité ?
Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.
L’agent immobilier, un commercial et intermédiaire entre vendeur et acheteur.
Les agents immobiliers sont, pour la plupart, des commerciaux avant tout. Ils passent leurs journées à chercher du mandat. Leurs journées sont souvent occupées par des phases de prospection, de porte-à-porte, de recherche, de pige, etc.
L’agent immobilier est payé à la commission et s’assure de trouver un acquéreur ou un locataire. Il ne réalise pas de plus-value sur les biens qu’il vend.
Ce qu’il faut savoir, c’est que la plupart des agents immobiliers n’ont pas reçu de formation en urbanisme, en aménagement, en finance. En réalité, il est devenu très facile de se lancer dans cette profession. Il l’est moins de réussir…
L’agent immobilier est un professionnel du secteur qui représente le propriétaire, l’acheteur ou le locataire, lors de la vente ou de la location de biens.
En effet, au regard du marché de l’immobilier français et de ses caractéristiques inhérentes, c’est un métier difficile ! Pour réussir, il faut être un très bon commercial et avoir une grande ténacité.
Pour résumé, la principale différence entre le marchand de biens et l’agent immobilier c’est donc que le premier est un véritable acteur de l’immobilier puisqu’il achète les biens, les retape, les divise, les réagence, les découpe et les revend. Il crée des biens et influe sur le marché. Il est actif. Tandis que l’agent immobilier vient en périphérie des transactions pour les faciliter et aider ceux qu’ils les font.
Attention à ne pas les opposer ni les hiérarchiser, ce sont deux métiers très complémentaires.
Ils vont souvent travailler ensemble, en cohésion. Avec une bonne synergie, ces deux professions apportent une valeur incroyable l’une pour l’autre.
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Marchand de biens ou agent immobilier ?
En définitive, un marchand de biens et un agent immobilier exercent tous deux une activité immobilière. Ils n’ont pas à avoir les mêmes compétences car ce qu’ils font au quotidien est différent. Le premier se charge d’acheter et de vendre des propriétés, après les avoir réagencés, divisés, etc. Quant au second, il joue le rôle d’intermédiaire entre un acheteur et un vendeur moyennant une commission. Il aide le marchand de biens à trouver et à revendre son bien après avoir effectué quelques modifications mais il n’est pas l’acteur principal de la transaction.
À noter que, pour devenir marchand de biens, il n’y a pas besoin de diplôme ou d’autorisation quelconque. La seule obligation à ne pas négliger est l’inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés). Au contraire, pour devenir agent immobilier, il faut généralement avoir obtenu un diplôme ou, au moins, avoir obtenu la carte T (carte Transactionnelle immobilière, délivrée par la CCI).En revanche, l’activité de marchand de biens n’est pas réglementée et n’offre pas les mêmes garanties que celles de l’agent immobilier.
En définitive, il est presque impossible de mettre les deux activités en parallèle puisque les deux ne sont pas comparables, il n’y a pas de situation où quelqu’un aurait à choisir entre faire appel à l’un ou à l’autre. Dans les rares cas où vous voudriez vendre un bien immobilier dégradé ou nécessitant beaucoup de travaux de rénovation, vous pouvez faire appel à un marchand de biens. Cependant, n’oubliez pas qu’il est à l’affût des bonnes affaires et connaît généralement le prix du marché parfaitement 😉.
Comment faire financer mon projet ?
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