Marchand de biens : 8 erreurs à éviter dans votre activité
Vous êtes ou vous souhaitez devenir marchand de biens et vous vous demandez s’il existe des situations ou des pièges à éviter dans votre activité ? Vous avez raison, car en tant que professionnel de l’immobilier, vous devez être conscient de toutes les difficultés que vous pourrez rencontrer. Découvrez les 8 erreurs à éviter pour un marchand de biens et surtout comment les anticiper et les gérer au mieux.
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Erreur 1 : ne pas assez anticiper la revente du bien
La toute première erreur à éviter pour un marchand de biens est d’acquérir un bien sans penser à sa revente. Pourquoi ? Car il arrive qu’un bien immobilier possède des spécificités pouvant parfois entraver la revente si elles ne sont pas traitées en amont, par exemple :
- un couloir entièrement peint en rose bonbon incluant portes, placards, plaintes et plafond ;
- un revêtement mural entièrement réalisé avec du projeté dans la totalité du logement ;
- des défauts électriques, etc.
Il est donc crucial d’observer et de se renseigner sur le bien afin d’anticiper dès à présent sa revente. Et ce, avant même d’avoir fait une offre ou d’avoir signé un compromis de vente. Posez-vous les questions essentielles :
- Dans quel état se trouve la maison ou l’appartement ?
- Possède-t-il des aménagements spécifiques qui risquent de heurter visuellement les futurs acquéreurs ?
- Les couleurs sont-elles neutres ou au contraire criardes ? etc.
Le bien que vous allez acquérir convenait sans nul doute aux anciens occupants, mais ne plaira pas forcément aux prochains. Une cuisine complètement rouge ou des murs en projeté ne feront certainement pas l’unanimité chez vos potentiels acquéreurs. Anticipez au maximum la revente du bien en prévoyant les aménagements nécessaires. Selon les particularités du bien, réfléchissez déjà à quels types d’acquéreurs il pourrait correspondre.
Exemple : Il ne serait pas judicieux de proposer une maison de 180 m2 comportant 2 chambres à une famille composée de 3 enfants. Avec une surface si importante, il est préférable de concevoir 3 ou 4 chambres ou au moins de prévoir la possibilité d’un agencement ultérieur.
En tant que marchand de biens, vous devez clairement anticiper la revente en envisageant les installations qui pourront être nécessaires pour séduire les prochains acquéreurs. Il vous sera beaucoup moins coûteux de prévoir certains aménagements dès maintenant (arrivées d’eau installées et cachées dans un coffrage, installation d’une baignoire et d’une douche, etc.) que de devoir détruire et refaire dans quelques années. Prévoyez également autant que possible les futures questions de vos acquéreurs et trouvez une réponse adaptée à chacune.
Erreur 2 : ne pas vérifier s’il existe des conflits de voisinage ou avec les copropriétaires
La seconde erreur à éviter en tant que marchand de biens est de ne pas vous renseigner s’il existe des conflits avec le voisinage ou avec les copropriétaires. Vous n’en aurez pas forcément connaissance en visitant le bien et les vendeurs pourront omettre tout simplement de vous en parler. Or, lorsqu’un bien immobilier fait l’objet de tensions de voisinage, qui durent parfois depuis plusieurs années, cela peut avoir des conséquences néfastes sur votre projet d’achat revente telle que :
- perte de temps ;
- perte d’énergie sur le projet ;
- et baisse de la valeur du bien aux yeux des acheteurs.
En tant que professionnel de l’immobilier, pour vous assurer de ne pas commettre cet impair, il est primordial de vous former sur le plan juridique et surtout d’en maîtriser les outils. En ayant connaissance des différents problèmes existants sur un bien immobilier et en détenant le savoir et les compétences pour les régler, vous vous protégerez au niveau juridique. Ainsi, vous éviterez au maximum les pertes financières. De plus, vous pourrez démontrer votre professionnalisme auprès de vos acquéreurs et surtout vous les rassurerez par rapport à leur projet.
Erreur 3 : ne pas faire appel à ses compétences d’analyse face aux contraintes techniques
Autre erreur à éviter : visiter un bien et prendre peur devant les éventuelles difficultés d’aménagement. En effet, votre futur projet va certainement rencontrer des contraintes techniques telles que :
- mauvaise exposition du bien par rapport à la lumière extérieure ;
- absence ou manque d’ouvertures ;
- structure intérieure du bâti qui paraît bloquante pour l’après (dalle, poutre, etc.).
Quoi qu’il en soit, n’hésitez pas à faire appel à votre imagination et surtout à votre professionnalisme. Vous êtes marchand de biens, vous avez donc la capacité d’analyser de manière objective le potentiel d’un bien et le niveau de travaux à effectuer. Renseignez-vous auprès de prestataires pour obtenir leur avis sur les éventuelles modifications et transformations à réaliser sur le bien ainsi que leur chiffrage. L’aspect “problématique” du bien que vous visitez ne doit pas être un frein à votre achat. C’est à vous de composer avec les contraintes techniques et budgétaires. Évidemment, ne faites pas l’acquisition d’un bien si celui-ci est susceptible de vous faire perdre de l’argent, mais assurez-vous d’avoir porté une réflexion attentive et sérieuse avant de prendre votre décision.
Erreur 4 : ne pas faire de mise au point avec les prestataires avant le début des travaux
En tant que marchand de biens, vous aurez très souvent à gérer des projets immobiliers où vous devrez travailler avec des prestataires extérieurs. Soit parce que vous n’avez pas le temps de vous occuper personnellement des travaux ou des aménagements, soit parce que vous n’êtes tout simplement pas compétent pour réaliser ces tâches. Une erreur à éviter absolument lorsque vous faites appel à des professionnels est de ne pas faire un point précis sur vos besoins et vos attentes avant que la prestation commence et pendant le déroulement de la prestation. En effet, ce qui peut être évident pour vous ne l’est pas forcément pour la personne en face. Si en cours d’aménagement par exemple, vous vous apercevez que la réalisation ne correspond pas à vos attentes, parlez-en immédiatement au prestataire. N’attendez pas que celui-ci poursuive sa mission jusqu’à la fin pour vous rendre compte que la prestation ne vous convient pas. Le risque est que vous fassiez appel à un prestataire différent pour rattraper les “loupés”. Vous allez perdre du temps et surtout de l’argent.
Faites des mises au point régulières avec les professionnels pour rectifier les choses. En cas de désaccord, remettez les choses à plat rapidement afin d’éviter de faire perdre du temps à chacun. Et si après la mise au point les choses ne s’améliorent pas alors, n’hésitez pas à vous séparer du prestataire en cours de mission. Il vous coûtera toujours moins cher de changer de prestataire durant le projet qu’une fois la mission terminée. Être déçu d’un professionnel et ne pas agir rapidement peut vous coûter cher en énergie et en finances.
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Erreur 5 : faire trop confiance aux prestataires
Une erreur à éviter pour un marchand de biens est d’accorder trop de confiance aux prestataires choisis. Oui la confiance doit être au rendez-vous, c’est la base pour que la mission se passe au mieux entre professionnels, mais restez malgré tout vigilant. Avoir confiance en vos prestataires ne doit pas vous empêcher de rester prudent.
En cas de difficultés avec ces derniers, si la mission ne se déroule pas bien, vous devez vous assurer d’avoir la possibilité d’exercer des recours. Avec un artisan par exemple, en général, un simple devis ne suffit pas pour vous couvrir et il est préférable d’établir un contrat de travaux. Dans ce dernier peuvent figurer par exemple vos attentes précises par rapport aux travaux demandés, le délai pour chaque étape, le délai final de la prestation ou encore les recours possibles en cas de désaccord. Il est également possible de rencontrer des difficultés avec les actes juridiques rédigés par le Notaire. En règle générale, le compromis de vente et l’acte authentique vous sont soumis avant signature, mais il peut y avoir des oublis.
Il est donc essentiel en tant que professionnel de l’immobilier d’éviter de vous fier seulement à votre instinct. Soyez aux aguets, surveillez les travaux et soyez présent sur le chantier.
Erreur 6 : négliger la communication avec les voisins ou les copropriétaires
Une autre erreur à éviter dans votre activité de marchand de biens est de ne pas communiquer avec le voisinage lorsque vous faites des travaux par exemple. En effet, ne pas dialoguer avec les voisins ou les copropriétaires peut pousser certains à devenir plus ou moins désagréables avec vous ou les personnes qui travaillent sur le chantier.
Explication : un chantier où sont réalisés des travaux quotidiens amène inéluctablement des nuisances aux personnes qui vivent à proximité. Nuisances sonores, nuisances de va-et-vient permanent des ouvriers, nuisances visuelles, etc.
Il est donc capital en tant que professionnel de l’immobilier que vous mettiez au cœur de votre activité la communication. Avant le début d’une rénovation, n’hésitez pas à rencontrer les voisins de manière individuelle ou collective afin de les informer des travaux à venir. Prévenez-les des éventuelles nuisances et indiquez-leur la durée des opérations. Soyez prévenants avec eux, vous établirez ainsi une relation apaisée qui permettra d’éviter les conflits ultérieurs. Faites preuve de transparence envers les voisins ou les copropriétaires, n’hésitez pas à poser un cadre précis des travaux. Vous vous préserverez ainsi de nombreux désagréments.
Erreur 7 : gérer un chantier à distance et ne pas être présent lorsque celui-ci rencontre des difficultés
Une autre erreur à éviter autant que possible pour un marchand de biens est le fait de vouloir gérer un chantier à distance. C’est un réel cas de conscience pour un marchand de biens que de savoir s’il doit être présent ou s’il peut déléguer la gestion du chantier. La meilleure des solutions reste d’être présent sur le chantier, car vous seul, êtes à même d’observer les éventuelles malfaçons et d’avoir un regard objectif sur le projet.
D’autant plus que le chantier peut rencontrer d’éventuelles difficultés et ne pas être présent peut vite devenir problématique. Ces désagréments peuvent avoir une influence directe sur l’avancée des travaux. Tout ne se passe pas toujours comme prévu et il est rare d’ailleurs qu’un dossier immobilier ne rencontre pas d’encombres. Vous devez donc être à même de gérer ces problèmes en temps et en heure, mais aussi de vous assurer que les solutions trouvées soient correctement appliquées sur le projet. Dans ce type de situation, n’hésitez pas à faire des visites régulières sur le chantier. Vérifiez avec le chef de chantier ou l’ouvrier chargé de l’équipe que les travaux sont réalisés convenablement. Ne les laissez pas se débrouiller seuls. Si malheureusement, vous vous trouvez à une certaine distance du bien alors, déléguez la mission à un professionnel compétent et de confiance. Ne lésinez pas sur le choix de ce dernier, vous gagnerez ainsi en tranquillité d’esprit.
Erreur 8 : rester focalisé sur les perturbations pouvant affecter un projet
Enfin, l’erreur récurrente pour un marchand de biens est de rester focalisé sur les problèmes actuels. Rien de pire pour un professionnel de l’immobilier que de vivre un projet qui ne se passe pas bien ou qui rencontre des difficultés. Il est fort probable que vous vous en fassiez même des nœuds à l’estomac et c’est normal, car il s’agit de votre projet. Dites-vous que cela fait partie du jeu ! Et la règle ultime est de ne pas rester focalisé sur l’aspect négatif de votre chantier. Pourquoi ? Car les problèmes ne sont que temporaires. Ces derniers finiront par se résoudre d’une manière ou d’une autre et votre projet finira par se réaliser. Ne restez pas figé sur ces aspects sensibles. Voyez au-delà des difficultés ! Vous êtes marchand de biens ou vous allez le devenir et donc vous savez qu’il est capital de d’avoir une vision long terme. N’oubliez jamais de regarder votre courbe de progression. Que ce soit tant au niveau global de vos projets immobiliers, que du projet qui vous tient à cœur en ce moment. Gardez bien en tête que les problèmes actuels ne reflètent pas l’après. Restez positif, enrichissez-vous de cette expérience et avancez
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Vous l’aurez compris, en tant que marchand de biens, vous devez éviter de commettre certaines erreurs. Gardez à l’esprit que tout projet immobilier nécessite une attention particulière de votre part et qu’il est crucial de maîtriser certains aspects du projet tant techniques, juridiques que relationnels. Vous éviterez ainsi bien des désagréments et des coûts inutiles.
