La revente d’immeubles à la découpe fait partie des opérations de marchands de biens les plus pratiquées car relativement simples et rentables.
Dans cet article nous allons parler de la revente d’immeuble à la découpe, des étapes à respecter et de certains pièges à éviter.
Présentation
La revente d’immeuble à la découpe est une opération de marchand de biens classique qui consiste à acheter un immeuble en bloc et à le revendre appartement par appartement.
On est ici au cœur du métier de marchand de biens (qui est pour rappel un commerçant de l’immobilier) qui consiste notamment à acheter des biens “en gros” et à les revendre “au détail”. C’est exactement comme les commerçants qui achètent des caisses de pommes et les revendent au détail sur le marché le samedi matin…
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Quelles-sont les démarches à effectuer pour réaliser ce une opération de vente d’immeuble à la découpe ?
Tout d’abord il faut comprendre que dans la plupart des cas vous allez acheter un bien “en bloc”, c’est-à-dire en monopropriété (bien n’ayant qu’un seul propriétaire et constituant une seule unité foncière indivise).
Afin de pouvoir réaliser une vente à la découpe, il va falloir réaliser une mise en copropriété. En effet, dès la revente du premier lot séparément, vous serez deux copropriétaires, là où il n’y avait avant qu’un seul propriétaire.
La mise en copropriété implique un certain nombre de démarches et notamment :
- relevés de géomètre préalables à la mise en copropriété
- répartition des futurs tantièmes de copropriété en fonction de ces relevés
- réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) par un géomètre ou une entreprise réalisant ce type de diagnostics
- rédaction d’un règlement de copropriété par votre notaire
- envois des formulaires H1 pour le nouveau calcul des impôts fonciers
A partir du moment où vous aurez réalisé la division de la monopropriété (et donc créé la copropriété), vous pourrez revendre les lots.
Vous pouvez bien entendu, comme le font la plupart des marchands de biens avertis, démarrer la commercialisation des lots avant d’avoir réalisé la mise en copropriété (mais la vente elle ne pourra se produire qu’une fois les lots officiellement créés).
Si vous voulez apprendre à monter ce genre d’opérations, à réaliser une marge optimale en un minimum de temps, je vous invite à participer à mes programmes d’accompagnement consacrés à l’activité de marchand de biens.
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Quelques pièges à éviter
Comme d’habitude tout n’est pas rose au pays des marchands de biens.
Tout d’abord ce genre d’opérations se fait de plus en plus rare dans les grandes métropoles où on assiste à un phénomène curieux : les immeubles en bloc coûtent parfois plus chers que les appartements vendus à la découpe. Cela est dû en grande partie à des foncières gigantesques et à des fonds d’investissements français et étrangers qui se contentent de rentabilités locatives inférieures à 3 voire 2%, pourvu que leurs fonds soient placés quelque part.
Ensuite, une mise en copropriété peut vite impliquer des coûts non négligeables. En effet, les métrés que va devoir réaliser votre géomètre peuvent vite coûter des milliers d’euros, ceux-ci étant calculés en fonction de la surface que votre géomètre va devoir relever.
Le Diagnostic Technique Global qui va être réalisé peut également mettre en lumière certaines problématiques dans le bien que vous souhaitez diviser. En votre qualité de professionnel de l’immobilier, vous avez une responsabilité vis-à-vis de vos acquéreurs sur la nature du bien que vous leur vendez. Admettons par exemple que votre diagnostiqueur n’ait pas relevé le fait que la charpente de l’immeuble soit sérieusement attaquée. Vous revendez le bien en toute bonne foi, pensant avoir fait les choses dans les règles de l’art. Deux ans plus tard, vos acquéreurs vous contactent, furieux et vous traitant de tous les noms, car la toiture de l’immeuble s’affaisse et le charpentier qu’ils ont fait passer leur a annoncé la mauvaise nouvelle : la charpente est pourrie et doit être entièrement rénovée. Votre responsabilité est alors engagée…
Lors de la mise en copropriété, certains travaux de remise aux normes peuvent également être à prévoir si vous voulez revendre dans des conditions optimales (colonne électrique etc.) et comme d’habitude, le montant de ce genre de travaux peut très vite grimper.
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Conclusion
La vente d’immeuble à la découpe peut s’avérer être une opération de marchand de biens particulièrement rentable et c’est la raison pour laquelle elle est particulièrement appréciée des professionnels de l’immobilier.
Cependant, comme bon nombre d’opérations de marchand de biens, il faut en maîtriser les détails réglementaires, techniques et commerciaux.
En effet, une opération rentable sur le papier peut vite se révéler désastreuse pour le marchand de biens si tous les détails ne sont pas maîtrisés.
Dans nos programmes d’accompagnement consacrés à l’activité de marchand de biens, nous mettons l’accent sur la sécurisation de l’opérateur et vous apprendrons comment réaliser les opérations les plus rentables en un minimum de temps et en prenant le moins de risques possible.
