Cet article a été rédigé en collaboration avec le cabinet OnlyCompta et sous sa responsabilité, OnlyCompta est spécialisé dans les activités de marchand de biens immobiliers et nous leur faisons confiance depuis 2015.
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Découvre les pièges à éviter dans une opération de marchand de biens.
Devenir marchand de bien est sur le papier assez simple. Techniquement, il n’y a pas de barrière à l’entrée comme ce peut être le cas dans d’autres professions. En revanche, malgré cette absence de diplôme, on peut noter que de nombreuses personnes se lancent dans ce métier sans connaître véritablement les fondamentaux, ni bénéficier d’une formation solide comme avec la MDB ACADEMY.
Le cabinet OnlyCompta dispense depuis plusieurs années et dans toute la France des formations fiscales relatives à la TVA et à la fiscalité des marchands de biens. Véritable sachant dans ce métier, le cabinet s’est imposé comme le leader national pour l’accompagnement des marchands de biens dans leur installation, la gestion et les conseils. Cette expertise sectorielle nous a permis de rencontrer de multiples situations parfois ubuesques qui auraient pu ne pas se produire si le néo marchand avait suivi une véritable formation en la matière.
En conséquence, il nous paraît toujours essentiel de faire un rappel sur les différents régimes de TVA applicables aux marchands de biens. Attention, les règles en matière de fiscalité et notamment sur la TVA peuvent évoluer, et il est important de s’entourer de partenaires compétents qui pourront vous avertir en cas de changement de législation. Cet article traite de la fiscalité en vigueur à date de mise en ligne.
Régimes de TVA applicables pour les opérations de MDB
La rentabilité d’une opération de MDB peut être grandement impactée par le régime de TVA applicable à la vente.
Les biens immobiliers pouvant faire l’objet du commerce des marchands de biens doivent être identifiés car sont réglementés. Cette identification résulte du droit fiscal et représente un enjeu majeur car impacte les régimes de TVA et de droits de mutation.
Quels sont les différents types de biens immobiliers ?
Il existe 4 types de biens que l’on peut identifier de la façon suivante :
A noter donc que les deux notions d’immeuble bâti et de terrain à bâtir sont incompatibles : un terrain à bâtir ne peut pas comporter d’immeuble bâti sur son sol (sauf si le bâtiment existant est qualifié de ruine impropre à toute utilisation).
Quels sont les régimes de TVA applicables ?
Les ventes de biens immobiliers par un particulier sont hors champ d’application de la TVA. Donc en tant que MDB, lorsque vous achetez un bien à un particulier, il n’y aura pas de TVA sur l’acte d’acquisition.
En revanche, sur les ventes réalisées par un MDB, qui est un professionnel assujetti à TVA, trois régimes distincts de TVA peuvent s’appliquer :
- Exonération de TVA : lorsque s’agit de la vente d’un immeuble ancien de plus de 5 ans, ou d’un terrain non constructible.
- TVA sur le prix total : lorsqu’il s’agit d’une vente par un professionnel d’un immeuble neuf ou assimilé neuf, d’un terrain à bâtir, ou alors sur option.
- TVA sur la marge : régime de faveur possible selon des conditions restreintes que nous détaillerons dans la suite de cet article.
Pour déterminer si la revente un bien doit être soumis à TVA, nous pouvons nous appuyer sur le schéma suivant :
Les biens neufs ou assimilés neufs au sens fiscal
Découvre comment démarrer une activité de MDB sans prendre de risques
Un immeuble neuf est un bien achevé depuis moins de 5 ans, ou qui a fait l’objet d’une construction nouvelle ou d’une surélévation, ou de travaux le rendant à l’état neuf.
Quels sont les critères de la rénovation lourde rendant un bien à l’état neuf ?
Des travaux de rénovation lourde ont pour conséquence d’assimiler un bien immobilier de plus de 5 ans à un immeuble neuf.
Selon les articles 257-2° et 245-A du CGI, une rénovation est considérée comme lourde si elle répond à un des critères suivants :
- Réfection de la majorité des fondations.
- Ou réfection de la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage.
- Ou réfection de la majorité de la consistance des façades (hors ravalement).
- Ou si 2/3 de chacun des éléments de second œuvre ont été rénovés de manière cumulative : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et plomberie, installations électriques, système de chauffage. Ces éléments de second œuvre sont plus précisément détaillés dans le BOI 8-A-1-06, bulletin n°202 du 08 décembre 2006. Si l’immeuble, avant et après réalisation des travaux, ne comporte pas l’un des lots de second œuvre, il convient de considérer que la composante second œuvre dans son ensemble n’est pas rendue à l’état neuf.
Un seul des 4 critères mentionnés ci-dessus suffit à déclencher la TVA sur le prix total du bien.
Que se passe-t-il en cas d’addition de construction ou de surélévation d’un immeuble existant ?
Une addition de construction ou une surélévation venant s’ajouter à un immeuble existant est assimilée à la livraison d’un immeuble neuf, même si l’immeuble existant ne donne pas lieu à des travaux.
Au moment de la cession, il convient d’appliquer à chacune des deux fractions le régime de TVA qui lui est propre. En cas de revente dans les 5 ans, on peut donc avoir les cas suivants :
La TVA sur marge
La TVA sur marge est un régime de faveur qui permet d’éviter d’être taxé à la TVA sur le prix total du bien vendu. Si les conditions sont respectées, il est possible d’opter pour ce régime qui permet de payer moins voire pas du tout de TVA sur la revente.
Pour bénéficier de la TVA sur la marge, le bien immobilier doit respecter les conditions cumulatives suivantes :
· Le bien est un immeuble bâti depuis plus de 5 ans ou un terrain à bâtir.
· L’acquisition initiale de ce bien n’était pas soumise à TVA.
· Aucun changement de qualification juridique n’est intervenu entre l’acquisition et la cession du bien : on a le maintien du « suivi juridique ». Nous détaillerons ce point dans le paragraphe suivant.
· L’option pour ce régime doit être écrite dans l’acte de vente.
Qu’est-ce que le suivi juridique d’un bien ?
L’administration fiscale requiert le « suivi juridique » du bien vendu pour pouvoir appliquer la TVA sur la marge. Un suivi juridique implique qu’un bien vendu par le marchand conserve la même qualification que lorsqu’il a été acheté.
Voici quelques exemples :
· J’achète un terrain à bâtir, je revends un terrain à bâtir : suivi juridique validé.
· J’achète un immeuble bâti en mauvais état, que je démolis pour revendre le terrain seul : perte du suivi juridique. La TVA devra être appliquée sur le prix total.
Il faut notamment faire attention en cas de division parcellaire, qui provoque la perte du suivi juridique sur les parcelles créées. Il convient de déterminer la règle applicable en matière de TVA pour chaque lot cédé. Chacun d’entre eux ayant un traitement fiscal qui lui est propre.
Pour maintenir le suivi juridique d’un bien en cas de division, il faut réaliser la division avant d’acquérir le bien :
· Avec un document d’arpentage antérieur à l’acte d’acquisition
· Et mettre la mention « terrain à bâtir » dans l’acte d’acquisition (depuis 04/2024)
Comment se calcule la TVA sur marge ?
La détermination de la marge fiscale doit se faire opération par opération, et lot par lot. Le calcul est le suivant : Marge fiscale taxable = (Prix de vente – Prix de revient) / 1,2
La TVA se calculera de la façon suivante : TVA = Marge fiscale taxable x 20%
- Prix de vente = toutes les sommes perçues par le vendeur
- Prix de revient = prix d’achat initial + frais d’acquisition
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L’intérêt de se former et d’être bien accompagné
La fiscalité des marchands peut parfois sembler simple mais en réalité les subtilités sont extrêmement complexes. C’est pourquoi il est vivement conseillé de se former. La MDB ACADEMY propose des formations en ligne et en présentiel qui sont très complètes et qui permettent au futur marchand de disposer de tout le bagage nécessaire pour se lancer dans de bonnes conditions. Il est donc vivement recommandé d’être accompagné par des acteurs spécialisés dans ce domaine. De son côté, OnlyCompta accompagne plus de 1000 clients dans toute la France et dispose d’une équipe solide de plus de 35 collaborateurs pour assister les marchands dans leur gestion comptable et fiscale.
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