Dans cet article, nous allons nous éloigner des définitions erronées trop souvent utilisées pour expliquer ce que représente l’activité d’achat/revente et qui peut réellement devenir marchand de biens.
Si on voit partout qu’un marchand de biens est la personne qui « dispose de suffisamment d’argent pour réaliser un premier achat immobilier (…) et qui crée une société de type SARL, EURL ou SCI pour y arriver et dégager des bénéfices », ce n’est pas le cas. Rassurez-vous, vous pouvez dès maintenant oublier cette définition et vous défaire de toute croyance limitante qui vous donne l’impression qu’être marchand de biens c’est avoir un gros apport dès le départ.
Certes, il lui faut certaines ressources en quantité suffisantes (argent, temps et énergie) mais nous allons voir où et comment nous pouvons trouver certaines de ces ressources ailleurs.
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Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Avant toute chose, un marchand de biens est à la fois un statut fiscal, un professionnel de l’immobilier mais aussi un commerçant de l’immobilier.
Ce dernier doit posséder certaines ressources et qualités humaines afin de mener à bien son activité d’achat/revente et de dégager des marges conséquentes.
Par exemple, il doit avoir les connaissances nécessaires pour faire un maximum de bénéfices en prenant un minimum de risques et en faisant le minimum d’efforts.
Au-delà du fait de disposer d’un apport suffisant, il doit être curieux, persévérant, patient et sociable puisqu’il sera le chef d’orchestre de ses opérations. En cette qualité, le marchand de biens sera donc amené à superviser tous les domaines de son activité et à composer avec les différents professionnels impliqués et les risques subséquents.
Il devra également avoir assez de connaissances en urbanisme, dans le domaine juridique, en technique et travaux, en fiscalité et en montage opérationnel. Cela lui évitant de perdre de grosses sommes d’argent face aux imprévus, aux risques et aux démarches parfois compliquées à exécuter.
Ces qualités et compétences sont bien plus importantes que le fait d’avoir assez de capital dès le départ. Pourquoi ? La raison est simple. Ces qualités ne pourront pas se trouver ailleurs qu’en lui. Tandis qu’il existe différents moyens très simples pour trouver des investisseurs et un potentiel apport sans rien posséder.
Nous avons d’ailleurs rédigé un article complet et détaillé à cet effet.
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Zoom sur les connaissances et compétences à posséder
Pour revenir à la question essentielle de cet article, à savoir « qui peut devenir marchand de biens ? », nous répondrons toutes les personnes qui en ont l’envie, l’ambition et qui se forment suffisamment pour faire face aux difficultés. Nous ne répondrons jamais qu’il s’agit de toute personne possédant suffisamment d’argent pour investir dans sa première opération.
Pour vous donner plus de détails sur les connaissances et compétences qui sont essentielles, nous avons premièrement tout ce qui relève de l’urbanisme. À contrario de ce qui relève du domaine juridique et fiscal et qui peut être délégué plus facilement, vous devrez souvent gérer les demandes d’urbanisme seul.
Il vous faudra étudier le plan cadastral, le PLU, les diagnostics du bien, savoir comment constituer un dossier pour une demande de permis de construire, de permis d’aménager, de pièces complémentaires, etc. Tout cela vous permettra de savoir si l’opération que vous souhaitez réaliser est possible et, si oui, comment vous y prendre.
Aussi, même s’il est extrêmement important de déléguer comme nous le rappelons dans notre dernier article, vous devrez avoir des connaissances techniques. Que vous décidiez ou non d’entreprendre des travaux de rénovation ou de construction par vous-même, avoir des connaissances permet toujours de superviser et d’exprimer clairement ce que vous souhaitez.
La personne souhaitant devenir marchand de biens et réussir doit également posséder certaines connaissances et habilités commerciales. En tant que commerçant de l’immobilier, il devra prospecter, négocier avec les vendeurs et les acheteurs et commercialiser le bien lors de la revente.
Enfin, le plus important sera de savoir comment rassembler toutes ces connaissances pour réaliser le montage opérationnel de vos opérations en votre qualité de chef d’orchestre.
Avoir un statut juridique adapté
Nous le rappelons, l’activité de marchand de biens n’est pas réservée aux professionnels de l’immobilier mais ouverte à toute personne ayant les ressources en elle pour mener à bien ses opérations et dégager des plus-values intéressantes. Il ne s’agit pas d’une activité réglementée.
Toutefois, cela n’enraye pas l’importance de se former afin de savoir, par exemple, quel type de société créer et comment éviter les problèmes de tout type, notamment fiscaux.
Si nous avons rédigé un article détaillé à ce sujet, nous vous rappelons toutefois que la SCI et la micro-entreprise ne sont pas des types de sociétés adaptés à l’activité de marchand de biens.
S’il n’existe aucune réponse universelle mais seulement des réponses individuelles selon les situations de chacun, il en convient que la SARL est un type de société plus avantageux si vous souhaitez que votre activité d’achat/revente vous génère des revenus réguliers chaque mois.
Quant à la SAS, elle vous sera bien plus profitable si vous décidez d’opter pour un salaire sous forme de dividendes.
Conclusion
L’immobilier est un domaine particulier où les choses se font et se concrétisent sur le long terme, surtout en achat/revente. Pour une opération classique, le temps écoulé entre la première phase de prospection et la signature finale de la revente du bien peut être long. Cela implique donc que le marchand de biens doit avant tout être un bon gestionnaire et un véritable chef d’orchestre qui saura comment anticiper les risques et les résoudre si besoin. Cela étant bien plus important que le fait de disposer d’un apport conséquent au départ.
Un conseil concret qui va permettre à toute personne souhaitant se lancer dans l’achat/revente d’y arriver plus facilement est de déterminer des objectifs de long terme. Une fois des objectifs de long terme fixés, il est important de les ramener sur un délai plus court et de se demander les actions qu’il faut mettre en place pour les atteindre.
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