Comment est calculée la plus-value immobilière du marchand de biens? Dans cet article je vais décortiquer cette question et tâcher d’y répondre au cas par cas.
Tout d’abord, la question qu’il faut se poser est : quel est votre statut ?
En effet, beaucoup de personnes considèrent qu’un achat-revente est une opération de marchand de biens. Même si cela est en théorie vrai, ce n’est pas parce que vous faites un achat-revente que vous êtes automatiquement marchand de biens. Il faut donc étudier les différents cas de figure pour choisir sa structure juridique : nom propre, SCI, SAS, SARL, etc.
1 - Vous réalisez une opération d'achat-revente en nom propre
Si vous réalisez un achat-revente en nom propre, votre plus-value sera calculée de façon très simple:
PLUS VALUE = prix de revente – (prix d’achat + quelques frais)
Le problème d’un achat-revente à titre personnel est qu’il ne vous permet pas de déduire énormément de frais auxquels vous allez devoir faire face dans le cadre de votre opération. Pour plus de renseignements sur les frais déductibles vous pouvez vous référer à la page dédiée sur le site des impôts.
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Résidence principale ou secondaire ?
Ceci étant dit, deux cas de figure sont possibles : soit le bien est considéré comme votre résidence principale, soit comme une résidence secondaire.
Si vous revendez un bien déclaré comme étant votre résidence principale, la plus-value que vous dégagerez sera exonérée d’impôt, ce qui est extrêmement intéressant. Il faut savoir qu’il n’existe pas de critère légal objectif pour déterminer qu’un bien est officiellement votre RP (notamment, le CGI ne précise pas de durée minimale de détention du bien pour prétendre à cette exonération).
En revanche, si vous revendez un bien qui n’est pas votre résidence principale, vous devrez verser 36,2% de la plus-value à l’état (17,2% de CSG-CRDS et 19% d’impôt sur le revenu). Je précise qu’après 5 ans de détention du bien des abattements commencent à s’appliquer mais je ne rentrerai pas dans le détail car notre but n’est pas de garder les biens pendant 30 ans mais de les revendre pour encaisser la plus-value.
En bref, la plus-value pour un particulier est calculée sur une opération ponctuelle (vous allez comprendre la nuance dans un instant).
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2 - Vous réalisez une opération en SCI
Comme je n’arrête pas de le répéter, monter une SCI pour faire des opérations de marchand de biens n’a strictement aucun intérêt et est même contre-productif. Je vous invite à regarder la vidéo que j’ai faite à ce sujet, ou de lire cet article dédié aux SCI pour les marchands de biens.
Toujours est-il que si vous réalisez un achat-revente en SCI, on ne parlera plus de plus-value ponctuelle mais de bénéfice imputable à l’exercice de la société.
Que vous soyez à l’IR ou à l’IS, cela ne change rien. La seule chose que votre régime va modifier c’est le montant de l’imposition à laquelle vous serez soumis.
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3 - Vous avez une société de marchand de biens
Que vous ayez une SAS ou une SARL (ou dans leurs formes unipersonnelles SASU ou EURL) pour faire vos opérations de marchand de biens, il faudra désormais enlever le terme “plus-value” de votre langage. Vous devrez désormais raisonner en terme de MARGE BRUTE.
Pourquoi? Et bien tout simplement parce que vous n’allez pas être imposé opération par opération comme un particulier pourrait l’être, mais sur les bénéfices que vous allez réaliser au cours de votre exercice fiscal.
Pour rappel, BENEFICES = prix de vente – (prix d’achat + tous les frais liés à votre activité)
Les frais liés à l’activité de marchand de biens (et donc imputables sur votre chiffre d’affaires) sont multiples: frais de notaire, comptabilité, artisans, géomètre, conseil juridique, formation, coaching, mais également de nombreux autres frais que vous pouvez faire supporter par votre société (frais de déplacement, restaurants, abonnement internet, téléphone etc).
Votre bénéfice sera ensuite imposé à l’IS. Pour rappel, le barème de l’impôt sur les sociétés est le suivant:
– 15% jusqu’à 38200€ de bénéfices
– 28% au delà (l’IS étant appelé à baisser jusqu’à 25% dans les prochaines années)
Donc, vous entendrez rarement un marchand de biens vous parler de la plus-value réalisée mais plutôt de marge brute. On parle toujours en marge brute car il est quasi-impossible de savoir quel sera le montant de l’imposition sur l’exercice fiscal tant que celui-ci n’est pas clos.
Dans cet article qui traite le sujet de la “plus-value” des marchands de biens, j’ai essayé de répondre au mieux à cette question. Toutefois, si vous en avez d’autres ou si vous n’avez pas trouvé cet article clair, n’hésitez pas à m’en faire part, nous sommes là pour apprendre les uns des autres wink.
