Lorsqu’un projet immobilier se situe à proximité d’un bâtiment classé “monument historique”, et donc considéré comme étant protégé, on dit communément qu’il est en “périmètre ABF”.
Dans cet article, nous allons voir ce que cela signifie et implique concrètement pour vos projets immobiliers, et comment savoir si vous êtes concerné.
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Qu’est-ce qu’un périmètre ABF (Architectes des Bâtiments de France) ?
ABF signifie Architecte des Bâtiments de France.
Un “périmètre ABF” est, comme son nom l’indique en partie, un périmètre qui se situe autour d’un monument classé et qui implique que tout projet immobilier qui y sera réalisé sera soumis à l’approbation des Architectes des Bâtiments de France.
La règle des 500 mètres autour d’un monument protégé
A partir du moment où un monument est considéré comme protégé, tout projet immobilier situé dans un rayon de 500 mètres autour de celui-ci sera théoriquement soumis à l’approbation des ABF. Je dis bien théoriquement, car il existe une notion importante de co-visibilité, c’est-à-dire que les projets qui seront particulièrement regardés par les ABF seront ceux depuis lesquels on voit le monument protégé, où que l’on voit depuis ce dernier.
En revanche, si votre projet est situé au fin fond du rayon de 500 mètres mais n’est pas visible depuis le monument protégé, il est probable que vous ne soyez pas spécialement impacté.
A quoi ça sert le périmètre ABF ?
Nous avons un magnifique patrimoine bâti que le monde entier nous envie, et la notion de périmètre ABF existe afin de protéger ce paysage pour les générations futures.
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Les monuments historiques qui présentent un intérêt d’histoire ou d’art
En effet, selon le code du patrimoine, ces monuments historiques ont été protégés car ils « présentent un intérêt d’histoire ou d’art suffisant qui a rendu désirable leur préservation. »
D’ailleurs, sachez que tout bâtiment qu’on peut considérer comme “beau” ne sera pas nécessairement classé, et inversement : certains portiques ou calvaires passant inaperçus peuvent être classés et impacter l’ensemble du périmètre bâti environnant. A l’inverse, de très belles églises ne sont pas protégées et les projets à leurs abords ne seront pas concernés par un périmètre ABF.
43000 édifices sont protégés en France
Il y a environ 43000 édifices de ce genre en France, ce qui signifie qu’à partir du moment où vous réalisez un projet immobilier dans une zone déjà plus ou moins bâtie, la probabilité est relativement élevée pour que vous soyez concerné. Une vérification s’impose donc, et nous verrons dans la dernière partie de cet article comment s’y prendre.
Les implications pour vos travaux en abords de monument historique
Le fait de réaliser un projet immobilier dans un périmètre ABF a plusieurs implications en termes de coût et de délais.
Les coûts liés au périmètre ABF
Il est important de savoir qu’une des prérogatives des Architectes des Bâtiments de France est de pouvoir imposer des matériaux à utiliser sur vos projets de rénovation, là où les communes ne peuvent en général ne vous imposer que certains aspects (tout cela reste théorique, puisque de nombreuses mairies ne se privent pas d’imposer des matériaux de manière totalement abusive).
Cela signifie par exemple que, dans un souci de préservation de l’esthétique du paysage bâti, on pourra vous demander de poser des menuiseries en bois uniquement et que le PVC sera strictement interdit. Autre exemple, on peut aussi vous imposer de mettre en œuvre des tuiles ardoises plutôt que de la simple tuile en terre cuite, ce qui impactera le coût de vos travaux.
Les délais liés au périmètre ABF
Lorsque vous réalisez des modifications extérieures sur un bâtiment existant, vous devez obtenir pour cela une autorisation d’urbanisme qui vous sera délivrée par la commune dans laquelle a lieu le projet. L’obtention de ces autorisations est assujettie à un examen par le service instructeur de la commune, pour lequel elle dispose d’un délai réglementaire (délai d’instruction). Lorsqu’on réalise un projet en périmètre ABF, ce délai d’instruction se trouve rallongé d’un mois, quelque soit l’autorisation que vous sollicitez (déclaration préalable, permis de construire ou permis d’aménager).
En résumé, un projet immobilier est rarement rendu impossible par le simple fait de se trouver dans un périmètre protégé, mais les délais de réalisation s’en trouvent rallongés et le coût de mise en œuvre en est impacté.
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Comment savoir si votre projet immobilier est situé dans un périmètre ABF ?
Pour savoir si votre projet se situe dans un périmètre ABF, vous disposez de plusieurs possibilités :
- appeler la mairie et poser la question : selon la commune, on pourra plus ou moins bien vous renseigner. Vous serez bien entendu soumis aux horaires d’ouverture de la mairie pour cela.
- consulter le plan de zonage du PLU : de nombreux PLU font figurer dans leur plans de zonage les monuments classés ou protégés. Il n’est cependant pas évident de savoir, à partir de ce plan, si vous êtes effectivement concernés.
- consulter l’atlas du patrimoine : site gouvernemental qui vous permet de repérer tout monument classé et de faire apparaître le périmètre protégé autour de celui-ci.
Conclusion : faut-il quand même investir en périmètre ABF ?
Il n’est pas rare que les opérations de marchand de biens se situent dans un périmètre ABF.
Cela ne doit pas vous faire peur ou vous empêcher de vous positionner si vous avez repéré un bien intéressant.
Cependant, vous devez prendre en considération les délais supplémentaires que cela va impliquer, les surcoûts auxquels vous allez devoir faire face, et intégrer tout cela dans vos calculs de rentabilité et vos projections chronologiques.
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