Aujourd’hui, nous abordons un sujet absolument capital en ce qui concerne la réussite du marchand de biens, qu’il soit débutant ou confirmé. La plupart de ceux qui se lancent dans l’activité pensent que la notion de fiscalité est la plus importante pour réussir dans l’achat/revente et celle qui requiert le plus d’attention. Or, la fiscalité doit en réalité prendre moins d’1% du temps du marchand de biens sur ses opérations. Le plus important étant la bonne gestion des délais.
Dans cet article, nous allons voir en quoi il est essentiel de bien gérer les délais et comment réussir à gérer son temps de façon optimale.
Le message central étant que la bonne gestion des délais, leur anticipation, leur bonne maîtrise et l’économie de temps sur chacune des étapes d’une opération vont conditionner la réussite et la pérennité de votre activité.
La gestion des délais : une notion essentielle pour réussir dans l’achat/revente.
Exemples de pièges à temps
Il faut savoir qu’il existe énormément de pièges à temps dans l’activité de marchand de biens.
Par exemple, le notaire peut mettre plusieurs semaines à vous accorder un rendez-vous, les artisans peuvent démarrer le chantier en retard, l’architecte peut avoir oublié de réaliser les plans à temps ou encore le géomètre pourrait avoir oublié de traiter votre dossier. Certes, vous ne perdez que quelques jours par ci et quelques semaines par là. Cependant, si on accumule tout ce temps perdu, cela peut vite vous faire perdre plusieurs mois à la fin d’une année, soit une ou deux opérations par an. Le but étant d’enchainer les opérations en un minimum de temps afin que votre trésorerie ne dorme pas trop longtemps.
Il existe également des pièges à temps bien plus conséquents et catastrophiques.
Des conséquences néfastes pour votre activité
Comme nous le disions ci-dessus, beaucoup de débutants s’encombrent l’esprit avec des notions de fiscalité et de calcul peu importantes. En revanche, trop peu de personnes réalisent l’intérêt des notions d’urbanisme. Savoir combien de temps il faut pour qu’une demande d’urbanisme soit instruite, combien de jours une demande de pièce complémentaire peut prendre, ce qu’il se passe en cas de recours des tiers, etc sont autant de questions essentielles et critiques.
Une opération bien maitrisée peut durer 6 mois. Or, une opération dont les délais ne sont pas maitrisés peut prendre le double !! C’est absolument considérable. Sachez qu’au lancement de votre activité, la banque va attendre que vous soldiez votre première opération avant de vous financer la deuxième. Le problème étant que si vous ne soldez pas la première rapidement et que vous anticipez mal tous vos délais, votre trésorerie sera dehors bien trop longtemps et vous vous verrez freinés dans votre activité immobilière.
Enfin, il existe des cas bien plus graves lorsque vous ne prévoyez pas suffisamment de temps entre vos opérations. Vous pouvez alors être victime de l’effet domino.
L’effet domino
Souvent, plusieurs opérations se déroulent en parallèle. Le problème étant que, dans chaque opération d’achat/revente, il existe des étapes clés telles que la revente d’un lot ou l’achat du bien immobilier suivant. Si les délais sont mal maitrisés et que la revente d’un lot se voit compromise, c’est toutes vos opérations qui peuvent tomber à l’eau. On appelle ce processus l’effet domino (ou boule de neige). Croyez-moi : tout le monde veut éviter cette situation. Les conséquences peuvent être catastrophiques. En effet, votre trésorerie sera en flux tendu, vos acquéreurs vous mettront la pression et vous vous retrouverez vite submergés.
Maintenant, voyons comment nous pouvons concrètement maîtriser cette notion de délais et ne pas se retrouver dans une situation périlleuse.
Comment éviter les pièges de la fiscalité ?
Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.
Conseils concrets pour bien maitriser ses délais en achat/revente
Prendre conscience de tous les pièges temporels qui existent sur une opération
La prise de conscience constitue véritablement la première étape de tout process. Vous avez le choix entre suivre une formation de qualité et acquérir de l’expérience afin de connaître chacun des pièges à temps qui peuvent exister sur une opération d’achat/revente.
Malheureusement, il y en existe plusieurs. Au niveau de l’urbanisme, vous aurez des pièges concernant les travaux, la commercialisation de vos lots, l’urbanisme et encore bien d’autres domaines.
L’important est d’en être informé pour se protéger.
Lister et détailler la durée de chaque étape pour anticiper d’éventuels problèmes de gestion
Sur un chantier, tout peut se dérouler comme prévu. Or, la plupart du temps certaines choses se passent mal.
Par exemple, vous pouvez déposer une déclaration préalable dans le but de détacher une parcelle à bâtir en pensant qu’un mois suffit et que c’est très simple. Étant donné qu’il faut un mois pour instruire une déclaration préalable, cela peut en effet suffire. Néanmoins, dans votre réflexion vous oubliez le temps de préparation du dossier par le géomètre, les demandes de pièces complémentaires faites par la mairie, le délai de trois mois pour y répondre, etc. Sachant qu’à la suite d’une demande de pièce complémentaire, l’instruction redémarre à zéro. Pour peu que vous ayez un voisin qui pose problème lors du recours des tiers, vos délais seront totalement erronés.
Le but étant de toujours savoir où on met les pieds en termes de délai.
Anticiper et réfléchir à tous les problèmes pouvant survenir
« Tout ce qui est susceptible d’aller mal ira mal ».
Attention à ne pas être trop pessimiste, seulement réaliste. Je vous conseille d’espérer le meilleur en vous préparant toujours au pire. Il faut un plan B dans chacune de vos opérations. Cela vous permettra de réagir vite et de donner une solution immédiate à un problème.
Lorsque vous préparez une opération de marchand de biens, listez tous les problèmes potentiels que vous pourrez rencontrer et préparez des alternatives.
Vous aurez forcément des opérations où il y a un accident, un retard, une demande de pièce complémentaire, un problème de commercialisation, etc.
En achat/revente, le marchand de biens joue le rôle d’un chef d’orchestre. C’est donc à lui de gérer les délais.
Prévoir des zones tampons.
Ce dernier conseil pourrait bien être le plus important.
Prévoir des zones tampons signifie que si vous pensez obtenir un permis de construire le 1er avril pensez aux trois mois de recours et ne prévoyez pas de réitération avec l’acquéreur avant le 2 juillet. Laissez-vous du temps.
Également, si votre artisan vous indique que le chantier sera livré le 5 juillet, ne prévoyez rien avant fin juillet minimum. Sinon, vous serez vite coincés auprès de vos acquéreurs.
Pour finir, faites en sorte que, si un domino tombe, il ne fasse pas tomber le suivant.
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Conclusion
Réfléchissez à ce que vous avez besoin d’apprendre et ce qui est moins important pour réussir dans l’achat/revente. Arrêtez de vous concentrer sur des questions de TVA et de fiscalité car, en réalité, ce sont des préoccupations accessoires. Dans le quotidien d’un marchand de biens, la question des délais est beaucoup plus importante.
Maîtrisez votre temps et reprenez la main sur vos opérations. Le but étant de réaliser un maximum d’opérations en un minimum de temps.
Avant de partir à la chasse au trésor, assurez-vous d’avoir une carte.
Comment faire financer mon projet ?
Comment se faire financer vos opérations et lancer une activité d’achat-revente même sans apport.
