Le marchand de biens est un statut juridique et une activité spéculative. Le marchand de biens, en sa qualité de commerçant de l’immobilier, achète et revend des immeubles, des terrains, des maisons, des appartements ou des fonds de commerce. Il achète ces biens immobiliers dans le but de réaliser des bénéfices à la revente. On utilise souvent l’expression de “marchand de biens rénovateur”, pensant que sa mission principale est la rénovation et l’embellissement de biens immobiliers.
Or, nous allons voir tout au long de cet article que la rénovation est loin d’être le cœur de métier du marchand de biens. Sa préoccupation principale étant plutôt la division foncière, parcellaire, l’extension ou encore le changement de destination.
C’est pour cela qu’il incombe au marchand de biens de connaître et d’appliquer des règles juridiques et fiscales aussi variées que celles relatives à la vente d’immeubles, la construction, la copropriété ou encore l’urbanisme.
De par sa technicité et les risques qu’elle demande de prendre, cette activité requiert l’aide et le conseil d’un notaire, d’un expert-comptable, d’un assureur, d’un maître d’œuvre ou encore des connaissances techniques et juridiques. Il n’est pas nécessaire que l’activité de marchand de biens soit exercée à titre professionnel ni même à titre principal. Toutefois, il est extrêmement important de créer une structure juridique appropriée, soit une SARL ou une SAS (article à ce sujet) qui a pour objet social principal l’achat/revente de biens immobiliers.
SOMMAIRE :
– Qu’est-ce qu’un marchand de biens “rénovateur” ?
– Obligations incombant au marchand de biens rénovateur
– Régime fiscal du marchand de biens rénovateur
– Achat et revente d’une ruine après rénovation
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Je vous explique comment j’ai fait grâce à une opération de rénovation que n’importe qui aurait pu réaliser.
Qu'est-ce qu'un marchand de biens « rénovateur » ?
Le marchand de biens « rénovateur » est un professionnel de l’immobilier qui achète des biens, réalise des travaux de rénovation et les revend, de manière habituelle et répétitive, avec une intention spéculative dont la rémunération est la plus-value réalisée sur le bien revendu. Cette activité peut être exercée dans le cadre d’une profession principale, mais également à titre privé. Dans nos formations, nous vous apprenons en détails comment créer votre société de marchand de biens, quel régime fiscal s’applique et comment calculer votre rentabilité.
En effet une personne qui réalise plusieurs opérations d’achat/revente régulières peut être considérée comme ayant une activité de marchand de biens. En général, un marchand de biens réalise une grosse opération de revente tous les 6 à 18 mois. Cela étant théorique puisqu’en pratique nous savons que les délais peuvent ne pas être respectés et qu’en terme d’urbanisme et de technique, ces derniers sont souvent rallongés. Entre deux opérations, un marchand de biens professionnel doit apprendre à gérer efficacement sa trésorerie, soit la plus-value générée sur une opération en attendant la prochaine.
Conformément à la réglementation, pour qualifier un marchand de biens il faut déterminer l’exercice habituel, l’intention spéculative et l’importance des opérations.
L’exercice habituel
Le caractère habituel des opérations s’apprécie en fonction du nombre, de la nature, du rythme et de l’importance des opérations que le marchand de biens effectue. L’achat d’un immeuble pour le revendre en bloc ou en plateau sans rénovation ne caractérise pas l’habitude, mais l’achat d’un immeuble et la revente après division qualifie le vendeur de marchand de biens, de même pour celui qui achète et revend six appartements en deux ans. Cela ne sera jamais considéré comme des pures reventes de résidence principale par un particulier naïf. Pensez donc bien à créer la structure juridique adéquate.
L’intention spéculative
L’administration fiscale précise que l’intention spéculative s’apprécie au moment de l’achat, et non de la revente.
L’intention spéculative s’apprécie en fonction du délai qui sépare l’acquisition de la revente, de montant de la marge réalisée et de la situation géographique. Celui ou celle qui acquiert un bien doit avoir l’intention de le revendre à l’origine. L’intention spéculative doit être recherchée à la date d’acquisition du bien immobilier et non à la date de sa cession.
La personne qui achète des biens immobiliers dans le but de les conserver n’est donc pas qualifiée de marchand de biens puisqu’elle ne fait pas du commerce, mais plutôt du placement. L’intention de revendre c’est le désir de réaliser un bénéfice qui est le propre de l’activité commerciale qu’incarne l’achat/revente. Si cette intention n’existe pas, l’opération conserve un caractère civil et vous pourrez créer une société civile immobilière (SCI) seulement.
L’importance des opérations
La profession de marchand de biens n’étant pas réglementée (et étant donc plutôt une “activité”), il n’existe pas de règle absolue. Toutefois, est considérée marchand de biens, la personne physique ou morale qui effectue deux ou trois opérations d’achat de biens immobiliers en vue de leur revente.
Comment éviter les pièges de la fiscalité ?
Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.
Obligations incombant au marchand de biens rénovateur
Le marchand de biens rénovateur a pour obligation de souscrire à une assurance « dommage-ouvrage » puisque, par définition, il fait réaliser des travaux importants sur ses biens. Il est primordial qu’avant ouverture du chantier, il ait souscrit à une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation.
Également, il devra souscrire à une assurance en responsabilité décennale. Le marchand de biens est responsable des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Il doit donc être couvert à minima pendant 10 ans. Notez que ce dernier, en tant que professionnel, a une responsabilité importante vis-à-vis de ses acquéreurs. Cela n’étant pas le cas pour un particulier qui revend sa résidence principale. Le marchand de biens a d’ailleurs pour troisième obligation de fournir les diagnostics techniques et certificats à son acquéreur. Si vous le souhaitez, vous pouvez toujours vous faire conseiller et accompagner par un avocat.
Régime fiscal du marchand de biens rénovateur
Si nous avons déjà rédigé divers articles complets au sujet de la fiscalité du marchand de biens, rappelons quelques notions de base.
TVA sur marge
La TVA ne s’applique que sur le montant de la marge réalisée (prix de vente – prix d’achat) et non sur le montant du bien immobilier.
Frais de « notaire » réduits
Le marchand de biens bénéficie de frais d’acquisitions, généralement dit « frais de notaires » réduits en raison de l’exonération des frais de mutation, ce qui représente un avantage fiscal non-négligeable !
Exonération des frais de mutation
Si le marchand de biens revend un bien immobilier dans les 5 années (2 ans pour la vente à la découpe) qui suivent l’acquisition, ce dernier est exonéré des droits de mutation (environ 5% du prix de vente économisés).
Contribution foncière des entreprises
En plus des impôts et des charges sociales, toutes les entreprises sont soumises à la contribution foncière des entreprises (CFE). La création de votre entreprise de marchand de biens vous y contraindra donc. Le montant est variable d’une ville à l’autre, je vous conseille de vous renseigner directement auprès de votre mairie.
Comment faire financer mon projet ?
Comment se faire financer vos opérations et lancer une activité d’achat-revente même sans apport.
Achat et revente d’une ruine après rénovation
L’objectif d’un marchand de biens rénovateur est de trouver un projet rentable sur lequel il pourra facilement réaliser des travaux de rénovation dans un but d’embellissement.
Parfois, il est important de prendre des risques maîtrisés pour augmenter sa marge. Je vous rappelle qu’au sein de la MDB Academy une opération rentable est une opération qui vous demande de prendre peu de risques, peu de temps et qui vous fait gagner beaucoup d’argent. Or, cela ne signifie pas 0 risques. En effet, vous serez obligés d’en prendre. C’est d’ailleurs en partie cette prise de risque qui nous distingue du particulier ou du marchand de biens du dimanche.
Investir dans l’achat, la rénovation et la revente d’une ruine peut être un pari gagnant.
En effet, il existe de nombreux biens immobiliers en ruine à des prix très attractifs. L’avantage étant que ce genre d’opérations complexes décourage vite les particuliers et les promoteurs. Il s’agit donc d’un marché porteur et peu concurrentiel dont il faut profiter.
Ainsi, en maîtrisant les coûts de rénovation et en choisissant bien votre secteur, il est possible de dégager une plus-value conséquente à la revente d’un bien initialement en ruine.
Toutefois, afin d’être dans les clous, être marchand de biens demande beaucoup de compétences juridiques, fiscales et techniques, de l’investissement, du temps, de l’énergie, des qualités humaines et une excellente connaissance de l’immobilier. C’est pourquoi notre organisme de formation existe et forme chacun années des marchands de biens qui réussissent dans l’activité.
