Avant de démarrer une activité d’achat-revente ou de se lancer dans une opération de marchand de biens les yeux fermés, il faut se poser trois questions essentielles.
Voyons plus en détails quelles sont les étapes qui permettent de réussir sereinement une opération de marchand de biens.
L’activité de marchand de biens : c’est quoi ?
L’activité de marchand de biens consiste à acquérir puis à revendre des biens immobiliers de tout type (terrains, maisons, fonds de commerce, immeubles, appartements, studios, etc) dans le but de les embellir et de dégager une plus-value immobilière. Pour que les opérations d’achat/revente soient les plus rentables possible, le marchand de biens effectue souvent des rénovations, des divisions, des extensions ou encore des travaux de finition.
Si l’activité n’est pas encadrée légalement et qu’elle reste accessible sans diplôme, il est toutefois obligatoire de créer une société dédiée à cette activité et d’exercer de façon habituelle, sinon l’opération revêt une nature civile et est associée comme de la “revente en nom propre”. La récurrence et l’intention spéculative sont donc deux critères bien définis par la jurisprudence afin de qualifier une activité d’achat/revente.
Marchand de biens et auto-entreprise/micro-entreprise
Sur internet, on trouve de tout. Certains affirment qu’il est possible de créer une société et d’exercer l’activité de marchand de biens en tant qu’auto-entrepreneur mais c’est faux. En plus d’être interdit, nous allons voir toutes les raisons pour lesquelles ce statut juridique ne convient en aucun cas à l’activité d’achat/revente.
Les raisons sont les suivantes. Avec ce type de statut juridique, c’est votre responsabilité personnelle qui entre en jeu. Or, vous avez besoin d’une protection bien plus importante pour ce type d’activité à haut risque financier. De plus, sous le statut de la micro-entreprise votre patrimoine personnel est lié à celui de l’entreprise. Ce qui, encore une fois, ne vous laisse aucune chance de vous protéger des risques inhérents à l’achat/revente. La micro-entreprise est un statut comportant bien trop de risques pour vous lancer dans une telle activité. Personne n’a envie de perdre son patrimoine immobilier… Pensez également que vous devrez emprunter de l’argent auprès de votre banque et qu’avec ce statut de micro-entrepreneur, vos créanciers pourraient saisir vos biens personnels si vous êtes incapable de couvrir votre dette.
De plus, en auto-entreprise, il est impossible de dépasser un chiffre d’affaires annuel de 170 000 euros. Vous vous doutez bien qu’en exerçant l’activité de marchand de biens, vous dégagerez des plus-values bien plus importantes. Par conséquent, en cas de cession d’un terrain ou d’un immeuble qui dépasserait 170 000 euros, vous seriez bloqués.
Les raisons d’éviter ce statut juridique sont donc nombreuses et évidentes.
SCI et activité de marchand de biens : incompatibles ?
Le nom de société civile immobilière (SCI) porte à confusion et laisse souvent émerger l’idée que ce statut juridique et fiscal est adapté à l’exercice de l’activité de marchand de biens. Or, cela est faux. Ce n’est pas sur le terme “immobilière” du statut qu’il faut s’attarder mais plutôt sur le terme “civile”. En effet, le marchand de biens étant un commerçant de l’immobilier, l’activité de marchand de biens immobiliers représente une activité de nature commerciale.
Une SCI ne pouvant pas avoir pour objet une activité qui consiste en l’achat/revente de biens immobiliers dans un but spéculatif, il est strictement interdit de créer une SCI pour exercer son activité de marchand de biens. En revanche, une SCI peut être adaptée à l’investissement locatif sur des biens immobiliers non meublés. Cela n’étant pas considéré comme du commerce.
Sans donner plus de raisons que celles évoquées, il est évident que le statut de société civile immobilière n’est pas compatible avec l’achat/revente.
SAS et SARL : les seuls statuts possibles ?
Vous l’aurez compris, les sociétés à responsabilité limitée (SARL ou EURL) et les sociétés par actions simplifiées (SAS ou SASU) sont les statuts à privilégier pour sa société de marchand de biens.
Puisqu’il n’existe pas de capital minimum exigé pour ces deux statuts, elles sont compatibles avec cette liberté financière recherchée en achat/revente.
Si elles ont beaucoup de points communs, comme nous l’énonçons dans notre article à ce sujet, le choix entre les deux sociétés concernera principalement le statut social du dirigeant (gérant majoritaire ou assimilé salarié). Notez simplement que le marchand de biens qui créé une SARL sera gérant majoritaire et dépendra de la SSI (sécurité sociale des indépendants), tandis que dans une SAS, le président est assimilé salarié et cotise à l’URSSAF. Les protections sociales n’étant donc pas les mêmes. Si les détails sont expliqués dans notre article dédié au sujet, il est surtout important de retenir que la SARL est un type de société plus avantageux lorsque vous souhaitez vous verser des salaires plutôt réguliers tous les mois. Quant à la SAS, c’est un statut plus adapté pour ceux qui souhaitent opter pour le versement de dividendes.
Attention, il n’y a pas de bonne réponse universelle. Avec les informations que nous vous donnons, il est important que vous étudiiez la meilleure option au regard de votre situation personnelle.
Comment créer une SAS ou une SARL pour sa société de marchand de biens ?
La création d’une SAS pour l’activité de marchand de biens comporte les mêmes étapes que pour une SAS classique.
Il vous faudra tout simplement :
- Indiquer le capital social de la société et ouvrir un compte professionnel à la banque
- Rédiger et signer les statuts (ou les faire rédiger par votre notaire ou votre expert-comptable)
- Réaliser l’avis de constitution de la société dans un journal d’annonces réglementaire.
- Déposer un dossier de demande d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce pour récupérer votre Kbis.
Revenons sur quelques étapes qui posent souvent problème aux marchands de biens débutants.
La constitution du capital social
Premièrement, il est important que l’associé unique définisse le montant du capital social de la société. Puisque l’activité de marchand de biens fait généralement l’objet de financements conséquents, le montant du capital social ne doit pas être trop faible au risque de ne pas rassurer les banques et de vous voir refuser votre prêt.
Dans un second temps, le marchand de biens réalise un apport. Si nous avons publiés un article détaillé sur le sujet de l’apport en capital, nous vous donnons les deux types d’apports possibles.
- Apport d’une somme d’argent
- Apport de meubles ou d’immeubles.
Nous vous rappelons que même sans apport d’argent conséquent de votre poche, il existe des solutions telles que le crowdfunding, le réseau, l’entourage, l’association entre marchands de biens, etc.
Lorsque vous effectuerez cet apport d’argent sur le compte bancaire professionnel que vous aurez ouvert, vous recevrez votre certificat de dépôt de fonds qui vous permettra d’immatriculer votre SAS.
Rédaction des statuts
Ces règles conditionnant le bon fonctionnement de la société, il est important de le faire avec sérieux et rigueur. En effet, puisque vous bénéficiez d’une liberté de rédaction, il peut être facile de tomber dans le piège.
Lancer un avis de constitution dans un journal d’annonces réglementaires.
Une fois les statuts rédigés, le marchand de biens doit publier un avis de constitution. Cette formalité légale ayant vocation à informer les tiers de la création de votre SAS. L’attestation de parution est obligatoire et doit être inscrite dans le dossier de demande d’immatriculation si vous souhaitez que votre demande soit traitée rapidement.
Demande d’immatriculation au RCS
Enfin, comme nous l’évoquions ci-dessus, le marchand de biens doit constituer avec sérieux et déposer un dossier de demande d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce. Notez que vous pouvez effectuer cette démarche en ligne sur le site infogreffe.fr
Également, n’oubliez pas que, si vous pouvez effectuer ces démarches seul, vous pouvez également vous faire accompagné par un avocat spécialisé, par votre notaire ou encore par votre expert-comptable.
Qu’en est-il des frais d’acquisition (de notaire) ?
Dans l’exercice de votre activité d’achat et de revente de biens immobiliers, vous aurez besoin de l’accompagnement et des conseils d’un notaire. Notamment pour mener à bien vos acquisitions, vos reventes et vous conseiller tout au long de vos opérations. Il est important de comptabiliser ces frais dans vos calculs de rentabilité. Dans notre outil tout en un qui vous permet de calculer en quelques clics la rentabilité d’une opération, vous pouvez notamment indiquer ce montant. Cependant, certains se demandent toujours la somme que ces frais peuvent représenter.
Pour ce faire, le marchand de biens peut profiter de frais réduits et souvent avantageux. Surtout si vous gardez le même notaire pour toutes vos opérations, ce que nous conseillons. Si un particulier paye en moyenne entre 7 % et 8 % de frais de notaires, le marchand de biens payera en moyenne 2 % à 4 % de frais. Ceci étant dû aux droits de mutation, nous avons en effet une obligation de revendre.
Marchand de biens et TVA
Si nous avons un article détaillé spécifiquement pour toutes les questions de fiscalité, voyons les différents régimes de TVA qui s’appliquent selon la nature du bien immobilier en question.
TVA sur la revente des terrains à bâtir
La revente d’un terrain à bâtir est obligatoirement assujettie à la TVA, la base de cette dernière sera souvent le prix de vente. Il est toutefois possible que, dans certains cas, la base de la TVA soit la TVA sur marge.
Exemple de calcul de TVA :
Calcul de la marge « TTC » = prix de vente – prix d’achat (+ frais de notaire). TVA sur la marge : (marge/1,20) * 20%.
Exemple : prix de vente 250 000 € – prix d’ achat (frais de notaire inclus) 200 000 €. Marge brute = 50 000 € soit une TVA de (50 000€/1,20)*20% = 8 333 €
TVA sur la revente d’immeubles “neufs”
La revente d’un bien immobilier neuf et achevé depuis moins de 5 ans est également assujettie à la TVA. De même sur pour les terrains à bâtir, la base de cette dernière sera le prix de vente.
TVA sur la revente d’immeubles “anciens”
La revente d’un immeuble ancien peut être exonéré de TVA sur marge sous conditions.
Selon la nature de votre opération, faites donc attention aux questions de TVA. C’est-à-dire :
- Une maison avec un grand terrain découpé en deux lots.
- Un terrain avec une maison destiné à la démolition et revendu comme terrain à bâtir.
- La division ou non des lots avant l’achat.
