Vous rêvez de devenir marchand de biens mais vous ne savez pas comment financer votre première opération ? Dans cet article, nous vous donnerons toutes les clés pour franchir cette étape capitale.
Que vous soyez novice ou déjà bien engagé dans le domaine, ces conseils vous aideront à obtenir le financement nécessaire pour concrétiser votre projet immobilier.
Découvre les pièges à éviter dans une opération de marchand de biens.
De nombreux débutants se posent la question du financement de leur première opération de marchand de biens. Il y en a même beaucoup qui voudraient se lancer dans l’activité de marchand mais abandonnent avant même d’avoir commencé, persuadés qu’il est impossible d’obtenir un financement lorsqu’on débute.
Cet article répond à cette préoccupation en démystifiant le processus et en fournissant des solutions concrètes, même si vous êtes novice.
Vous y découvrirez non seulement les différentes sources de financement, mais aussi comment préparer un dossier solide et comprendre les critères essentiels pour maximiser vos chances de succès.
Les différentes solutions de financement d’une opération de marchand de biens
Pour financer votre première opération, plusieurs options s’offrent à vous. Chacune a ses avantages et ses inconvénients, et il peut être nécessaire de combiner plusieurs sources pour obtenir le montant total nécessaire.
1. Financer une opération avec un Prêt Bancaire
Le financement bancaire est souvent la première option envisagée par les nouveaux marchands de biens. Ces derniers ont souvent tendance à vouloir trouver « la banque qui accepte de financer » les néo-marchands. Les critères bancaires peuvent inclure des exigences de rentabilité, des apports personnels substantiels et une bonne gestion des risques.
Cependant, les critères peuvent varier selon les régions et les politiques des différentes caisses régionales et nous ne pouvons malheureusement pas vous donner de règles qui soient applicables à tout le territoire français.
En 2023, les banques ont durci leurs critères en réponse à un marché immobilier incertain, mais cela ne signifie pas que le financement est impossible. En 2024, les conditions commencent à s’assouplir, rendant le crédit plus accessible. Toutefois, il est crucial de bien préparer votre dossier et de cibler les bonnes banques pour maximiser vos chances.
Certaines banques peuvent avoir des politiques plus favorables aux marchands de biens en début de carrière, mais nombreuses sont celles qui préfèrent les profils plus expérimentés. Il est donc important de bien se renseigner et de ne pas hésiter à contacter plusieurs établissements pour maximiser vos chances d’obtenir une réponse favorable.
Dans tous les cas, si vous débutez, il vous faudra prouver à votre interlocuteur que vous savez ce que vous faites et que vous n’allez pas lui faire perdre son temps. Cela passera notamment par la présentation d’un dossier de demande solide, point que nous aborderons dans cet article.
2. Avoir recours au financement participatif (ou crowdfunding immobilier)
Le crowdfunding ou financement participatif est une alternative intéressante et de plus en plus populaire. Des plateformes comme La Première Brique permettent de lever des fonds auprès d’investisseurs privés pour financer tout ou partie de son opération.
Le financement participatif présente l’avantage de la rapidité et de la réactivité. Contrairement aux banques, qui peuvent prendre des semaines voire des mois pour étudier votre dossier, certaines plateformes de crowdfunding peuvent vous donner une réponse en quelques jours.
De plus, elles ont souvent une approche plus souple et sont prêtes à prendre des risques que les banques n’accepteraient pas.
Cependant, le coût du financement participatif peut être (très) élevé. Les plateformes prélèvent généralement une commission sur les fonds levés (frais de dossier), et les taux d’intérêt sont supérieurs à ceux des prêts bancaires.
Il est donc important de bien calculer la rentabilité de votre projet pour s’assurer que le coût du financement participatif est soutenable. De plus, dans un contexte immobilier où les biens peuvent prendre du temps à trouver acquéreur, des taux d’intérêt élevés peuvent vite faire fondre votre marge comme neige au soleil.
3. Faire du portage immobilier pour financer une opération de marchand
Le portage immobilier est une solution où une entreprise achète le foncier pour vous et vous revend le bien après travaux (schématiquement). En général, les frais de portage incluent des frais de dossier et des intérêts annuels sur le montant prêté.
Le portage immobilier peut être particulièrement utile si vous avez trouvé une bonne opportunité mais que vous manquez des fonds nécessaires pour l’acheter immédiatement. Les entreprises de portage peuvent vous permettre de réaliser l’opération tout en retardant le paiement du foncier jusqu’à la revente.
Cependant, vous devrez financer les travaux vous-même car ces sociétés n’acceptent pas de les financer pour des questions d’assurances, ce qui peut représenter un défi supplémentaire.
Le coût de ce type de solution est également très élevé, il est donc souhaitable d’avoir une opération très rentable pour ne pas perdre toute sa marge.
4. Demander de l’aide auprès d’investisseurs privés pour financer une opération
Solliciter des investisseurs privés, qu’il s’agisse de membres de la famille ou d’investisseurs professionnels, peut être une excellente solution. Les investisseurs privés peuvent apporter des fonds rapidement et être plus flexibles que les banques.
Les investisseurs privés peuvent être des amis, des membres de la famille, des anciens collègues ou des investisseurs professionnels à la recherche d’opportunités rentables. La « Love Money », c’est-à-dire l’argent emprunté à des proches, peut être une solution rapide et efficace, mais elle nécessite une gestion rigoureuse pour éviter les conflits personnels.
Lors de la sollicitation d’investisseurs privés, il est essentiel de préparer un dossier de financement détaillé et professionnel. Ce n’est pas parce qu’il s’agit de vos potes ou de vos frères et sœurs qu’il faut se montrer négligent, bien au contraire.
Ce dossier doit inclure une présentation claire du projet, des prévisions financières d’entrée et de sortie, ainsi qu’une analyse des risques et des retours sur investissement attendus. Plus votre dossier sera complet et convaincant, plus vous aurez de chances d’attirer des investisseurs.
De manière générale, rappelez-vous qu’il y a toujours plus d’argent disponible qu’il n’y a de bonnes affaires immobilières. Par conséquent, votre job est avant tout de faire en sorte de trouver une opération rentable. Si vous y arrivez et que vous apprenez à présenter cette opération de manière claire et structurée pour un investisseur, vous créerez ainsi une opportunité d’investissement et vous mettrez alors toutes les chances de votre côté.
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La rentabilité : critère de succès important pour un marchand de biens
La rentabilité de votre projet est un critère crucial pour les banques et les investisseurs. Elle doit être suffisamment élevée pour compenser les risques et les coûts du financement. Pour évaluer la rentabilité, il est important de prendre en compte non seulement le pourcentage de rentabilité, mais aussi le montant absolu de la marge bénéficiaire.
Une rentabilité de 20% est généralement un bon indicateur, mais le montant absolu de la marge doit également être significatif pour attirer les investisseurs.
Par exemple, une opération avec une rentabilité de 20% peut sembler très attractive, mais si le montant total de l’opération est faible, la marge absolue peut ne pas être suffisante pour attirer des investisseurs. À l’inverse, une opération avec une rentabilité de 15% mais un montant total élevé peut être plus intéressante.
Maximiser la rentabilité pour maximiser ses chances de se faire financer
Pour maximiser la rentabilité, il est essentiel de bien connaître votre marché et de réaliser des études de marché approfondies. Cela inclut l’analyse des prix de vente, des coûts de rénovation, des tendances du marché et des perspectives économiques locales. Plus vous serez informé, plus vous serez en mesure de réaliser des prévisions précises et de convaincre vos financeurs.
Pour y parvenir, rien ne peut se substituer à votre expérience de terrain. Il faut multiplier les visites, les points de contact avec des agents immobiliers de votre secteur et faire de nombreux calculs de rentabilité. C’est ainsi que vous deviendrez un expert de votre secteur.
Préparer un dossier de financement solide pour obtenir un prêt
Votre dossier de financement doit être soigné tant sur le fond que sur la forme. Il doit contenir toutes les informations nécessaires à une prise de décision, de manière synthétique et claire. Gardez en tête le fait que votre interlocuteur a peu de temps à consacrer à la lecture et à l’analyse de votre dossier. Ainsi, plus vous lui faciliterez le travail et plus vous aurez de chances d’obtenir un accord. Un dossier bien structuré et sans fautes d’orthographe envoie un signal de sérieux et de professionnalisme à vos interlocuteurs.
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Financer une opération : structure du dossier
1. Présentation du Projet :
– Description de l’opération
– Localisation géographique
– Analyse du marché local
– Objectifs et stratégie de vente
2. Prévisions Financières :
– Budget détaillé (achat, travaux, frais annexes)
– Prévisions de rentabilité
– Scénarios optimistes et pessimistes
– Plan de trésorerie
3. Analyse des Risques :
– Identification des principaux risques
– Stratégies de mitigation
4. Équipe et Partenaires :
– Présentation des membres de l’équipe
– Expérience et compétences
– Partenaires clés (architectes, entrepreneurs, etc.)
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Soigner la présentation de son dossier de financement bancaire
La présentation de votre dossier est tout aussi importante que son contenu, et faire une « bonne première impression » est capital. Assurez-vous qu’il n’y a pas de fautes d’orthographe et que toutes les informations sont claires et bien organisées.
N’oubliez pas que votre dossier est souvent le premier point de contact entre vous et un potentiel financeur. Un dossier bien présenté montre que vous prenez votre projet au sérieux et que vous êtes prêt à faire des efforts pour le réussir. Cela peut faire une grande différence dans la décision finale des financeurs.
Aujourd’hui, de nombreux outils gratuits sont disponibles pour vous permettre de soigner la présentation et éliminer les fautes d’orthographe, il n’y a donc plus d’excuses pour ne pas présenter un document irréprochable.
La précommercialisation du bien immobilier pour sécuriser un financement
La précommercialisation est une pratique courante dans le secteur de l’immobilier. Elle consiste à commercialiser des biens avant même d’en devenir propriétaire.
Cela permet de sécuriser des ventes avant même d’avoir finalisé l’achat du bien, réduisant ainsi considérablement les risques pour les investisseurs car cela leur montre que votre projet est viable et que la rentabilité prévue est réaliste. C’est un atout majeur pour sécuriser un financement.
Pour réussir la précommercialisation, il est important de bien connaître votre marché cible et de proposer des biens attractifs à des prix compétitifs.
La précommercialisation est un argument de poids, souvent négligé par les néo-marchands de biens, pour obtenir un financement.
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Le timing de la demande de financement bancaire
Le moment où vous sollicitez un financement est crucial, et beaucoup de néo-marchands de biens vont consulter les banques beaucoup trop tôt.
Ne cherchez pas à obtenir des fonds avant d’avoir un projet concret et bien avancé. Les investisseurs veulent voir un projet structuré et réaliste avant de s’engager.
Il est important de comprendre que les financeurs, qu’il s’agisse de banques ou d’investisseurs privés, veulent minimiser leurs risques. Pour cela, ils ont besoin de voir des preuves tangibles que votre projet est réaliste et bien planifié. Cela inclut un projet déjà bien avancé, avec des études de marché, des prévisions financières et des précommercialisations en place.
Attendre d’avoir trouvé un bien avant de tenter de financer une opération de marchand
Si vous allez solliciter un financement pour une opération que vous n’avez pas encore trouvée, vous risquez de passer pour un amateur et vous essuierez certainement un refus.
Voilà toutes les raisons pour lesquelles les néo-marchands de biens peinent à se faire financer : ils vont voir le mauvais interlocuteur au mauvais moment et ne présentent pas leur dossier de manière optimisée.
Cependant, nous constatons que les marchands de biens qui savent comment s’y prendre réussissent très souvent à lever un financement pour leur opération, même s’ils sont de parfaits débutants. Pour cela, pas de secret : il faut travailler de manière méthodique et respecter les codes de la profession.
Si vous voulez sérieusement lancer une activité de marchand de biens, ne faites pas l’économie d’une formation efficace et structurée. La formation MDB PRO est spécialement conçue pour les personnes qui lancent une activité de marchand de biens immobiliers et vous permettra non seulement de trouver votre première opération, mais également d’apprendre en détail tous les codes nécessaires à l’obtention d’un financement.
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