Cela ne vous a pas échappé : 2020 est en train de s’achever et le moins que l’on puisse dire c’est que cela n’a pas été une année banale (sous tout point de vue).
Confinement, crise financière, endettement astronomique de l’état, possible crise économique dans un avenir proche… nous n’avons pas fini de ramasser les pots cassés suite à la crise sanitaire amenée par le Covid-19.
Un changement venu d'en haut
Un des changements majeurs qui n’a pas échappé à tous les professionnels de l’immobilier (agents, courtiers, investisseurs locatifs, marchands de biens et promoteurs) est le durcissement des conditions d’octroi du crédit immobilier impulsé par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).
En effet, à l’issue du premier confinement les banques ont commencé à restreindre les octrois de crédits immobiliers, notamment pour les primo-accédant et toute personne souhaitant accéder à la propriété sans pouvoir justifier d’un minimum d’apport.
Les nouvelles directives imposent également un regard stricte sur la capacité d’endettement des ménages, critère qui souvent a très peu de sens économique.
La conséquence directe de ces nouvelles mesures : un accès au crédit immobilier beaucoup plus compliqué, notamment pour les plus modestes.
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Comment se faire financer vos opérations et lancer une activité d’achat-revente même sans apport.
Un complot ?
Beaucoup ont vu dans ces mesures une conséquence directe de la crise sanitaire mais il faut savoir que le timing était complètement fortuit, ces mesures ayant été décidées avant les mesures de confinement, comme l’indique le rapport du 20 décembre 2019 précisant que :
“En considération de ses missions de prévention des risques systémiques et de préservation de la stabilité financière, le HCSF recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement que pour leur production de crédits immobiliers, ils fassent preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques usuelles qui garantissent la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France et de prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages en prenant notamment en considération les critères suivants dans l’octroi des crédits immobiliers résidentiels en France :
(i) le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que
dernier n’excède pas 33% ;
(ii) la maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans.”
Cela va-t-il impacter l’accès au crédit immobilier des marchands de biens ?
Le financement du marchand de biens est très différent du crédit immobilier accordé aux particuliers.
Là où les particuliers contractent un prêt en nom propre, les marchands de biens ont accès à des prêts professionnels s’apparentant la plupart du temps à un découvert autorisé, octroyé en général pour une période de deux ans.
Une différence majeure supplémentaire est la personne contractant le prêt : dans le cas des particuliers il s’agit d’une personne physique (dont l’endettement sera examiné avec soin désormais) alors que les marchands de biens contractent un emprunt au nom de leur société donc en tant que personne morale.
L’endettement personnel ne rentre donc pas en ligne de compte pour l’octroi ou non d’un financement de marchand de biens.
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Quid de l’apport ?
Un apport minimal était déjà exigé des marchands de biens.
En général il va de 10 à 25% en moyenne du montant total emprunté.
A ce jour et selon les dizaines de retours que je reçois des membres de mes formations, ces conditions n’ont pas changé, il n’y a donc pas d’inquiétude à avoir à priori.
Tant qu’on applique la bonne méthode, que l’on sélectionne les bonnes opérations, que l’on va voir les bons interlocuteurs et au bon moment, il est toujours possible de se faire financer des opérations de marchand de biens, même si on vient de démarrer.
Si vous souhaitez apprendre comment faire, je vous invite à suivre un de mes programmes de formation pour devenir marchand de biens.
Pourquoi cela doit-il nous inquiéter quand même ?
Nous vendons des biens la plupart du temps à un public de particuliers.
Si ces derniers rencontrent des difficultés à accéder au crédit, cela va restreindre notre public d’acheteur, et si la demande commence à se contracter, cela peut avoir un effet immédiat (la difficulté à vendre des lots destinés à des primo-accédant) mais également des conséquences de long terme plus inquiétantes avec une éventuelle baisse des prix.
Comment éviter les pièges de la fiscalité ?
Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.
Pas de panique
Loin des prophéties apocalyptiques que l’on peut lire sur internet, je souhaite garder un discours et des prévisions modérées.
En effet le marché immobilier est loin de souffrir d’hystérie comme peuvent le faire les marchés financiers (majoritairement pilotés en automatique par des algorithmes).
Les variations des prix de l’immobilier sont lentes et progressives et même durant des périodes de chute des prix (comme en 2008-2009), on n’a pas assisté à des effondrements de 20% par an.
Les marchands de biens ont pour vocation d’acheter et de revendre rapidement leurs biens.
Une opération de marchand de biens convenablement réalisée permet une revente des lots créés entre quelques heures et quelques mois après leur achat.
En conséquence, si le marchand de biens a correctement acheté et jouit de marges confortables, celles-ci lui permettront de rester bénéficiaire même en cas de chute des prix de l’immobilier.
Il faudra cependant être vigilant et, en cas de ralentissement des transactions, envisager rapidement une baisse de prix pour se débarrasser des lots avant tout le monde.
Devenir marchand de biens implique de prendre en compte avec sagesse un grand nombre de contraintes, comme les contraintes financières et commerciales que j’ai évoquées dans cet article).
Si vous souhaitez devenir marchand de biens je vous invite chaleureusement à suivre une de mes formations certifiées consacrées à l’activité de marchand de biens.
