Depuis la fin de l’année 2022, il faut bien le dire, beaucoup de marchands de biens boivent la tasse.
S’étant positionnés sur des opérations avec des perspectives de revente basées sur les prix de 2021 et la hausse des taux brutale amorcée par les banques centrales ayant ravagé la capacité d’emprunt de leurs acquéreurs potentiels, nombreux se sont retrouvés avec des lots sur les bras pour lesquels il n’y avait pas de demande (en tout cas pas aux prix espérés), et beaucoup ont dû vendre à la casse pour se débarrasser de leur stock.
C’est notamment le cas de votre humble serviteur, car pour la première fois nous allons faire une opération plus ou moins blanche, et une seconde déficitaire. Oui, je vais perdre de l’argent pour la première fois sur une opération de marchand de biens. Pas des tonnes, mais symboliquement c’est déjà quelque chose… Cela m’a fait m’interroger sur l’avenir de cette profession, et dans cet article je vais vous partager mes réflexions concernant l’avenir de la profession.
Découvre les pièges à éviter dans une opération de marchand de biens.
Le métier de marchands de biens aujourd’hui
Le pire est derrière nous
J’en suis assez convaincu, le gros de la tempête est derrière nous.
Si certains marchands de biens ont bu le bouillon ces 18 derniers mois, c’est à cause de cette hausse très violente des taux d’intérêts qui a diminué de manière considérable le budget des acquéreurs potentiels. Or, cette hausse est terminée.
Depuis le printemps 2024, on assiste même à des baisses avec des taux autour des 3,5% sur 20 ans. Cependant, rien ne peut laisser penser que nous allons retrouver des taux anormalement bas (autour des 1%) de si tôt. Les taux moyens devraient donc se stabiliser dans ces eaux-là, sauf événement politique ou géopolitique cataclysmique, ce qui n’est pas à exclure vu l’actualité.
En conséquence, la grande incertitude qui planait auprès des acheteurs et des vendeurs est en train de se dissiper et nombreux sont les professionnels de l’immobilier qui évoquent une reprise, même si pour l’instant elle reste timide.
Les besoins des marchés immobiliers
Si les transactions ont beaucoup ralenti, ce n’est à mon sens qu’un report.
En effet, la demande en logements dans les zones tendues reste extrêmement soutenue, et cela s’est illustré par une aggravation de la pression locative dans les grandes villes, de nombreux ménages ne pouvant plus acheter s’étant reportés sur la location. Donc côté demande, il n’y a pas de sujet : elle existe et dès que le marché se sera définitivement assaini, elle repartira.
Les tendances de long terme
Certaines tendances ne peuvent pas être ignorées : la raréfaction des terrains à bâtir, la loi ZAN qui va considérablement limiter la possibilité de construire sur des zones non urbanisées, etc. Il est évident que l’immobilier neuf va connaître de grands chamboulements, certains promoteurs en ont bien conscience puisqu’ils ont commencé à pivoter une partie de leur activité vers la rénovation. Faire du neuf va donc être de plus en plus difficile, il faudra donc composer avec l’ancien, ce qui est le cœur de métier des marchands de biens.
Découvre comment démarrer une activité de MDB sans prendre de risques
Le sujet de la rénovation énergétique
Les enjeux climatiques et énergétiques nous poussent inexorablement vers un besoin de rénover notre parc immobilier, qui est en grande partie très énergivore.
Nous ne parlons pas ici de rénovation cosmétique, mais bien d’une reprise de l’isolation des bâtis existants, du changement de système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. Bref, de la rénovation assez complexe.
On constate que les particuliers ont de moins en moins envie de se lancer dans des travaux d’envergure et qu’ils préfèrent acheter des logements déjà prêts à habiter.
A votre avis, qui rénovera le parc immobilier de demain ?
Les investisseurs locatifs peuvent jouer un rôle en la matière, mais ils ne suffiront pas. Les marchands de biens sont ceux qui peuvent se saisir de ce sujet et porter la rénovation du parc immobilier français. Et selon mon point de vue, ils doivent porter ce rôle avec fierté en créant des logements qualitatifs pour le marché.
Le changement des besoins des biens immobiliers
Le modèle familial français est en plein changement. Les gens restent célibataires de plus en plus tard et font de moins en moins d’enfants. Nous allons aussi devoir faire face à un vieillissement de la population et tout cela va nécessiter une restructuration des biens immobiliers existants.
En effet, demain il n’y aura peut-être plus besoin d’avoir une grande quantité de logements T4, T5, etc. mais plus d’unités de logements à taille réduite.
Il faudra donc découper l’existant, ce qui est là aussi le cœur de métier des marchands de biens immobiliers.
Découvre comment trouver rapidement ta première opération de marchand de biens
Les marchands de biens ont de l’avenir
Compte tenu des éléments présentés ici, il me paraît certain que l’activité de marchand de biens a de beaux jours devant elle.
Si nous avons connu deux années difficiles, je suis convaincu que le pire est derrière nous et que le marché va repartir, même si cela prendra un certain temps.
Pour celles et ceux qui se demandent si c’est “le bon moment” pour rentrer, sachez qu’un tel moment n’existe pas.
Le meilleur moment pour se lancer en immobilier, c’était il y a 15 ans. Le deuxième meilleur moment, c’est maintenant.
Cependant, il devient impératif de se professionnaliser car les enjeux réglementaires et techniques sont de plus en plus complexes. Nous proposons des programmes de formations complets destinés aux personnes souhaitant lancer une activité de marchand de biens de manière sérieuse, structurée et pérenne.
Pour savoir comment nous pouvons vous aider à lancer ou développer votre activité, réservez gratuitement un créneau avec un de nos conseillers d’orientation : lien calendly
