Quand un projet d’achat/revente se situe à moins de 500 mètres d’un monument historique ou classé, il est dans une zone que l’on appelle « périmètre ABF ».
Ce périmètre naît d’une volonté de protection, de conservation et de mise en valeur du patrimoine culturel. Toutefois, réaliser une opération de marchand de biens dans ce type de périmètre peut s’avérer compliqué.
Voyons donc comment aborder un projet immobilier qui se trouve dans un périmètre ABF ?
Comment gagner facilement 65 000€ ?
Je vous explique comment j’ai fait grâce à une opération de rénovation que n’importe qui aurait pu réaliser.
Qu’est-ce qu’un périmètre ABF ?
Premièrement, le terme ABF signifie « architecte des bâtiments de France ». Le périmètre ABF est en réalité le périmètre protégé des bâtiments de France.
Cela signifie que dans un rayon de 500 mètres autour d’un monument historique ou d’un site classé, les autorisations d’urbanisme sont soumises à des règles spécifiques. À l’intérieur de ce périmètre, la qualité doit donc primer dans tout projet.
Cette zone délimitée qu’est le périmètre ABF peut impacter toutes les étapes d’une opération. C’est-à-dire que toute demande d’urbanisme qu’un marchand de biens dépose va potentiellement être soumise à l’approbation de l’UDAP (union départementale de l’architecture et du patrimoine) qui a le pouvoir d’imposer ses règles.
Cela explique que les contraintes et les délais sont souvent importants sur les périmètres ABF. Étant donné que le but de cet article est de savoir comment gérer une opération en périmètre ABF de manière générale, nous ne détaillerons pas les différents types de périmètres de manière exhaustive ici.
Sachez néanmoins que si vous envisagez d’effectuer des travaux de rénovation, les modalités de ces dernières seront plus ou moins strictes. Comme par exemple, pour le type d’arbre que vous pourrez abattre ou non, les couleurs utilisées pour les fenêtres, le style d’architecture, etc.
En effet, l’ABF s’assure que les travaux ne portent pas atteinte au monument historique ou aux abords du monument historique. Ils sont généralement très conservateurs. L’ABF s’assure également du respect de l’intérêt public attaché au patrimoine, à l’architecture, au paysage naturel ou urbain, de la qualité des constructions et de leur insertion harmonieuse dans son environnement.
Comment éviter les pièges de la fiscalité ?
Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.
Comment savoir si un bien immobilier se trouve en périmètre ABF ?
La véritable question que tout marchand de biens se pose quand il s’intéresse à une opération est de savoir si son bien immobilier se trouve en périmètre ABF.
La première possibilité est de consulter le plan de zonage de la commune. Parfois, les bâtiments classés sont signalés dessus par des étoiles. Cependant, dans le cas où ils ne seraient pas signalés, il est possible d’aller demander à la commune où se trouvent les bâtiments classés. Cependant, l’option la plus simple et, selon moi, la plus fiable reste le site web atlas.patrimoine.gouv.fr où sont répertoriés tous les bâtiments classés de France.
Il faut savoir que regarder le plan de zonage et le PLU est toujours une bonne idée même si vous vous référez au site mentionné ci-dessus. En effet, cela vous apportera tout de même des informations essentielles sur votre bien immobilier qui vous permettront de négocier avec les architectes des bâtiments de France lorsque vous souhaitez contrer une de leurs décisions.
L’architecte des Bâtiments de France ne peut pas aller à l’encontre de la réglementation d’urbanisme applicable (PLU, code de l’urbanisme, etc.). Si ses pouvoirs sont importants, il lui sera aussi difficile d’imposer une décision qui se démarque d’un plan de sauvegarde et mise en valeur (PSMV). Par exemple, si un PSMV autorise un certain type de matériaux, comme des fenêtres en PVC, l’architecte des Bâtiments de France ne pourra pas les interdire. En revanche, cela se passe généralement dans le sens inverse. Ils interdisent plus souvent ce que vos envies et vos goûts vous dictent sans que vous puissiez négocier.
Les conséquences concrètes d’un projet qui se trouve en périmètre ABF.
La première incidence que cela aura sur vos opérations est le rallongement de tous vos délais. Pour un projet en périmètre ABF, il vous faudra très souvent des autorisations d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire, etc).
Néanmoins, puisque les demandes sont soumises à l’approbation des architectes de bâtiments de France, c’est beaucoup plus long. Ils sont généralement un ou deux par région et ils sont totalement inaccessibles. Il ne sera pas question de les joindre. Lorsqu’on fait un projet en périmètre ABF, retenez que vous aurez de fortes chances d’avoir des demandes de pièces complémentaires. Prévoyez ce temps dans vos étapes.
Également, les coûts seront plus élevés. La raison est simple. Les aspects et matériaux qui sont souvent imposés ne seront pas forcément ceux que vous aviez prévus dans votre budget. Ils pourront vous imposer des tuiles en ardoise, tout comme des tuiles en béton, des portes en bois ou encore des fenêtres en PVC. Le budget n’étant pas un critère rentrant en compte dans leur choix, les surcoûts peuvent être fréquents.
Enfin, la conséquence la plus commune est le conflit. Dans beaucoup de régions de France, il n’y a pas d’interlocuteur. S’il y en a, ils sont deux au maximum. Cela impliquant un problème de communication. On ne peut pas leur parler. Comme dans toute situation où il est impossible d’avoir accès à un humain, il faut tout gérer seul ! Sans compter l’abus de pouvoir fréquent.
Même si les décisions rendues par l’ABF doivent être argumentées pour être valables et qu’elles doivent être prises dans l’intérêt des sites et des bâtiments, l’abus de pouvoir peut exister. Assurez-vous toujours que les motivations de l’architecte des Bâtiments de France qui gère votre dossier soient claires et que son argumentation ne soit pas une interprétation subjective.
La question qui se pose maintenant est : Est-ce qu’il faut renoncer au projet pour autant ?
Comme vous le savez, il n’existe pas de réponse universelle. Cela dépend de vos capacités à gérer un dossier compliqué et de la rentabilité de l’opération.
Le piège dans lequel il ne faut pas tomber étant de fuir juste parce que vous avez vu que votre projet se trouvait au sein d’un périmètre ABF. Si vous vous dites que c’est trop compliqué sans chercher plus loin, vous allez vous transformer en particulier et passer à côté de beaucoup de très bonnes affaires.
N’oubliez jamais que notre activité se distingue par notre professionnalisme et notre capacité à prendre des risques.
Comment faire financer mon projet ?
Comment se faire financer vos opérations et lancer une activité d’achat-revente même sans apport.
