Dans cet article, nous allons voir ensemble tous les changements que cette année 2022 apporte à la fiscalité du marchand de biens. Le but étant de rappeler de façon simple et concrète les règles actuellement valables concernant la TVA, l’imposition sur les bénéfices et les différents types de société ainsi que de vous expliquer les changements opérés par l’administration fiscale en démystifiant le sujet. En effet, la plupart des personnes ne se lancent pas dans l’activité parce qu’elles sont paralysées par le flou qui nébule autour de ces notions fiscales.
Cet article important va vous faire comprendre que votre réussite ne dépend pas de vos connaissances en fiscalité !
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Les types de société : SAS, SARL, SCI, … ?
Pour ce qui concerne les types de société, il n’y aura pas de gros changements pour 2022. Cependant, reprenons ensemble les bases.
Il faut savoir que le type de société n’a pas d’influence sur l’imposition des bénéfices ou la TVA. Quel que soit le choix que vous allez faire, vous serez imposés de la même façon. En revanche, le statut du dirigeant va être impacté par le choix de société que vous allez faire.
Pour rappel, la SCI n’est pas un type de société adaptée pour faire de l’achat/revente. En effet, au niveau de l’administration fiscale il s’agit d’une activité commerciale, et, en tant que tel, elle doit être réalisée dans le cadre d’une société appropriée. Une société civile n’a pas d’objet commercial et ne peut donc pas faire du commerce. Si ce sujet vous intéresse, nous avons publié un article bien plus détaillé à ce sujet.
Concernant les types de sociétés intéressants pour développer votre activité d’achat/revente, il en existe deux, à savoir la SAS et la SARL.
Dans une SAS, le dirigeant est dénommé « président », tandis que dans une SARL, on l’appellera « gérant ». A part le prestige et le fait de signer vos papiers avec une dénomination différente, il n’existe pas de différence.
Ce qui va vraiment changer, c’est au niveau du statut de ce dirigeant. Dans une SAS, il sera assimilé travailleur salarié, tandis que dans la SARL il sera travailleur non salarié.
Ce constat a deux conséquences :
- La caisse auprès de laquelle vous cotisez, à savoir l’URSSAF en SAS et la SSI en SARL.
- La quantité de cotisations que vous devrez verser. En SARL, vous n’aurez à verser que des cotisations patronales. En SAS, comme le dirigeant est assimilé salarié, il faudra que vous versiez des cotisations salariales en plus de vos cotisations patronales. Sachez donc que les salaires sont bien plus fiscalisés en SAS qu’en SARL. Pour plus de détails, vous pouvez consulter notre article à ce sujet.
De plus, le type de société que vous allez choisir va exercer une influence majeure sur la fiscalité des dividendes. En SAS, vous pouvez verser des dividendes sans charges particulières tandis qu’en SARL, tout ce qui dépasse 10% du montant du capital social sera soumis à des cotisations. Par exemple, si votre SARL a un capital de 10 000€ et que vous vous versez 20 000€ de dividendes, vous payerez des cotisations sur les 10 000€ qui dépassent le capital.
Cependant, il faut penser qu’en fiscalité tout n’est pas figé et que tout dépend de vos objectifs, de la façon dont vous préférez être payé et des actions que vous allez mettre en place.
Les choix que vous allez faire sur le devenir de votre activité vont déterminer le choix de société pour lequel vous opterez. Il n’y a pas de bonne réponse universelle.
Comment éviter les pièges de la fiscalité ?
Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.
Imposition des bénéfices : quels changements ?
Tous les bénéfices sont soumis à l’impôts sur les sociétés et cela ne change pas en 2022.
A savoir que l’impôt sur les sociétés est calculé sur l’intégralité de l’exercice fiscal. Ce qui diffère, par exemple, d’un achat/revente en nom propre où vous serez fiscalisés au moment de la vente.
En position de marchand de biens, votre imposition sera calculée sur les bénéfices que vous avez réalisés sur l’exercice comptable.
Toutes les charges afférentes à votre activité de marchand de biens seront déductibles. Par frais déductibles, entendez donc vos frais de déplacement, vos salaires, tous les achats de matériaux, le géomètre, le notaire, etc.
Le dernier point inchangé est le taux d’IS réduit. Jusqu’à 38 120 €, tous les bénéfices sont imposés à 15% seulement.
Néanmoins, tous les bénéfices réalisés au-delà à 38 120€ ont un nouveau taux d’imposition ! Ce dernier est désormais fixé à 25%. Il s’ait d’une bonne nouvelle pour l’activité d’achat/revente puisqu’en 2017, ce taux était encore à 33%.
Exemple de calcul :
Admettons que, sur l’exercice de 2022, vous réalisiez un bénéfice imposable de 100 000€.
En 2015, vous auriez payé 15% d’IS sur tout le bénéfice jusqu’à 38 120€ et 33% sur les bénéfices au-delà.
Soit 5 718€ + 20 420€ (33% du delta) = 26 138€ d’IS au total.
Aujourd’hui, vous allez toujours payer 15% sur la partie qui ne dépasse pas 38 120€. En revanche, sur le montant qui dépasse cette limite, vous payerez 25%, soit 21 188€ d’IS au total.
Ce changement n’est pas négligeable puisqu’il vous permet d’économiser 4 950€.
La TVA du marchand de biens : quels changements ?
Nous abordons ici un sujet qui passionne énormément de personnes. Beaucoup de gens se laissant paralyser par ces questions de TVA…
Commençons par voir les règles qui restent inchangées en 2022.
L’ancien (+ de 5 ans) est toujours exonéré de TVA.
Cela signifie que pour l’ancien, vous aurez toujours la possibilité d’opter pour la TVA sur marge si vous le souhaitez.
Le neuf et l’assimilé neuf (rénovation lourde assimilée à de la reconstruction) resteront toujours assujetti à la TVA intégrale.
Toutefois, en 2022, la TVA sur les terrains à bâtir subit quelques modifications, pouvant être majeures.
Jusqu’à maintenant, il était possible d’être assujetti à deux régimes différentes de TVA, à savoir la TVA sur marge ou la TVA intégrale. Ce qui faisait foi était la notion de suivi physique et juridique. Selon le temps que durait l’opération, vous pouviez réussir à soumettre les terrains à bâtir au régime de la TVA sur marge uniquement.
En 2021, la CJUE a rendu des décisions qui ne nous sont pas favorables. En effet, elle considère que cet avantage est illégal.
Si nous avons faits face à une période de flou juridique durant la fin de l’année dernière, nous savons que tôt ou tard, cette mesure va devenir effective et va impacter l’activité d’achat/revente.
Quand elle sera reprise au bulletin officiel des impôts, les changements surviendront.
Les répercussions seront assez conséquentes puisque les prix des terrains à bâtir vont augmenter de façon drastique.
Au niveau de la rétroactivité, sachez que pour toutes les opérations déjà lancées et pour lesquelles les compromis ont déjà été signés, c’est l’ancienne règle qui s’applique.
Conclusion
Au-delà de la fiscalité, vous devez savoir plusieurs choses avant de vous lancer dans l’activité de marchand de biens.
Notamment, apprendre comment devenir un entrepreneur hors pair, apprendre à prospecter, avoir des connaissances solides en urbanisme (repérer si on peut diviser ou non un terrain, déchiffrer un PLU, etc). Mais ce n’est pas tout. Puisque vous allez devenir un commerçant de l’immobilier, vous avez besoin de vous y connaître en commerce, en droit, en fiscalité, en technique et enfin en montage d’opérations.
Nous avons également fait une vidéo à ce sujet.
Comment faire financer mon projet ?
Comment se faire financer vos opérations et lancer une activité d’achat-revente même sans apport.
