Pour mener à bien une opération de marchand de biens, il faut la construire étape par étape, être rigoureux, organisé et répondre aux besoins et aux exigences du terrain.
La formation MDB Pro a été conçue pour vous accompagner tout au long de votre opération de marchand de biens.
L’idée est de vous expliquer chaque étape, pas à pas, et vous permettre de n’oublier aucun détail. Ainsi, vous vous formez au fur et à mesure aux impératifs de chaque situation et à l’évolution de votre opération de marchand de biens.
Dans cet article, nous détaillons les trois grandes étapes qui vous permettront de concrétiser l’opération d’achat/revente que vous visez.
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Étape n°1 : la phase de prospection
Définir vos objectifs personnels et professionnels
Cette étape demande une réflexion en profondeur.
Vous devez comprendre vos motivations et fixer un cap précis. Cela vous permettra de vous concentrer sur des opérations en adéquation avec vos aspirations à long terme.
La prospection est donc aussi un moment pour clarifier la manière dont l’activité de marchand de biens s’intègre dans votre parcours professionnel.
En développant une vision sur plusieurs années, vous restez plus facilement focalisé sur des objectifs réalistes et atteignables, en identifiant les projets adaptés à votre situation financière, vos compétences et vos ambitions.
Choisir le bon secteur et analyser le marché
Pour bien réussir votre prospection, vous devez pouvoir vous reposer sur une connaissance pointue du marché immobilier. Vous ne devez pas vous contenter d’observer les prix, vous devez comprendre la dynamique locale : quels sont les quartiers en plein essor ? Où se concentre la demande locative ? Quels sont les projets urbains futurs ? Quel est le profil des locataires selon le quartier ?
Vous devez recouper toutes ces données pour identifier le secteur qui vous offre les meilleures opportunités.
En parallèle, vous devez évaluer la rentabilité potentielle des différents types de biens, sans quoi vous risquez d’investir à l’aveugle et avoir des mauvaises surprises.
Évaluer les biens et leurs risques
La visite des biens doit aussi se faire avec rigueur. Vous devez bien évaluer les caractéristiques techniques du bien que vous ciblez, comme sa structure, sa toiture, son isolation, etc. Ce n’est qu’en ayant une vision d’ensemble que vous pourrez anticiper et lister correctement tous les travaux à prévoir.
Une bonne préparation vous permet d’éviter les surcoûts inattendus qui entament parfois la rentabilité irréversiblement.
Pour sécuriser votre opération dès le départ, vous devez également bien vous renseigner sur les risques liés à la transaction, tels que les servitudes, le droit de préemption urbain ou les restrictions de zonage.
Visiter les biens et hiérarchiser les opportunités
Un marchand de biens doit souvent visiter plusieurs biens avant de trouver la perle rare. Vous devez donc développer votre compétence de repérage pour que votre activité soit la moins chronophage possible.
Pour ce faire, soyez attentif à tous les détails possibles lors de vos visites. Ouvrez l’œil sur tous les détails structurels et soyez sensible à l’environnement : les commodités, les écoles, les commerces de proximité, les moyens de transports.
Tous ces facteurs influencent directement la valeur de revente du bien ciblé. Chaque visite devient alors l’occasion pour vous de raffiner vos critères et de mieux comprendre le marché sur lequel vous évoluez.
Plus le temps passe, plus votre vision sera claire et vos compétences aiguisées.
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Étape n°2 : la phase de préparation et d’instruction
Gérer les formalités administratives et financières
Une fois que vous avez trouvé votre bien et que l’on a accepté votre offre, un compromis de vente est signé, s’ensuit la phase de préparation.
À ce stade de l’opération, vous devez obtenir toutes les autorisations nécessaires à la réalisation de vos travaux. En tant que marchand de biens, vous devez être vigilant quant aux réglementations locales et nationales, notamment en matière d’urbanisme.
Vous devez absolument préparer un dossier solide pour les différentes demandes de permis, sans quoi vous risquez d’enliser votre opération dans des procédures particulièrement chronophages et, par conséquent, coûteuses pour vous.
En parallèle, vous devez finaliser votre montage financier en trouvant les solutions nécessaires et adaptées à la taille de votre opération. Cela peut inclure des prêts bancaires, des crédits court ou long terme, du crowdfunding, etc.
Élaborer un business plan structuré
Un business plan détaillé doit être une de vos boussoles lors de votre opération. C’est pourquoi vous devez l’élaborer de manière très minutieuse. Pas de panique, vous pouvez vous faire accompagner pour cette étape, à la fois par notre formation que par des professionnels.
Pour bien calibrer votre business plan, vous devez inclure tous les coûts, c’est-à-dire des frais d’acquisition aux travaux en passant par les frais de notaire, les taxes ou les frais annexes comme les assurances.
Mais attention, il ne s’agit pas seulement de chiffres, vous devez aussi anticiper la stratégie de commercialisation, le positionnement de votre bien sur le marché, et les scénarios possibles selon l’évolution des conditions économiques.
Préparer la transformation du bien
En tant que marchand de biens, vous devez également vous préparer aux travaux à venir pour maximiser la rentabilité de votre projet.
Vous devrez établir une relation de confiance avec tous vos artisans et les concessionnaires, valider les devis et suivre de près l’avancée du chantier.
Cette phase peut également inclure des négociations pour obtenir les meilleurs prix, tout en maintenant la qualité de prestation nécessaire.
En anticipant les délais d’intervention, vous ne prendrez aucun retard sur la livraison du bien ; ce qui est fondamental pour préserver votre budget et, à fortiori, respecter des engagements commerciaux.
Mettre en oeuvre la précommercialisation et anticiper la revente
Dès cette étape, vous devez anticiper la revente de votre bien. Cela peut passer par l’élaboration d’une stratégie de communication, incluant la diffusion d’annonces ciblées ou l’organisation de visites privées.
Dans tous les cas, l’objectif est de mettre en avant les atouts spécifiques de votre bien (son emplacement, ses caractéristiques uniques, son esthétique ou sa modernité) pour capter l’intérêt des acheteurs avant même la fin des travaux.
En procédant ainsi, vous augmentez vos chances de réduire le temps d’immobilisation, et vous maximisez donc la rentabilité de votre opération.
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Étape n°3 : la phase opérationnelle
Coordonner les travaux et gérer les imprévus
Pour les travaux, associez le marchand de biens à un chef d’orchestre. C’est-à-dire que, comme un chef d’orchestre, vous devez avoir une bonne connaissance de tous les instruments, à savoir les différents corps de métiers. Vous devez savoir ce qu’ils font et quand ils doivent intervenir.
Avec une bonne coordination, vous éviterez les retards et les dépassements de budget.
Cela nécessite ainsi des réunions régulières de chantier, la validation des étapes clés et une communication fluide entre les artisans et les autres intervenants (comme les architectes ou les bureaux d’études).
Même en ayant une très bonne coordination, il est fréquent que des imprévus surviennent durant les travaux (des retards de livraison, des découvertes lors des démolitions, etc.), imaginez donc la catastrophe si vous n’anticipez pas !
De la même manière, vous aurez normalement déjà constitué votre marge de sécurité financière lors de la phase 2 ; avec cette organisation globale, vous pouvez absorber les aléas sans compromettre la rentabilité de votre bien.
Apprendre à savoir dire non
En tant que marchand de biens, vous êtes le seul capitaine à bord de votre navire. C’est donc à vous qu’incombe toutes les décisions, du début à la fin. Et si votre opération n’aboutit pas ou n’obtient pas la rentabilité espérée initialement, ce sera préjudiciable pour vous, et uniquement pour vous.
C’est pourquoi il est important d’apprendre à savoir dire non, et ce tout au long de vos différentes opérations.
Des gens graviteront autour de vous, pour vous donner des conseils, essayer de vous orienter ; dans tous les cas, vous devez toujours les considérer comme des avis, et non comme des consignes. C’est vous qui êtes le chef, et c’est vous qui connaissez mieux que personne vos intérêts et vos objectifs.
Si les propositions qui vous sont faites ne vous correspondent pas, y compris lors des offres d’achat, n’ayez donc aucun scrupule à refuser et à attendre les meilleures offres possibles.
Les opérations de marchand de biens sont parfois les plus rentables sur le long cours, et non dans la précipitation.
Sécuriser et finaliser la vente
Enfin, lorsque vous recevez une offre conforme à vos attentes, la signature d’une Promesse Unilatérale de Vente (PUV) vous garantit la bonne exécution de la transaction.
Ce document engage l’acheteur potentiel en fixant les conditions de la vente et un calendrier précis. Cela protège votre opération, en vous laissant le temps de vérifier que l’acheteur a réuni les financements nécessaires et que toutes les démarches administratives sont en ordre.
La PUV vous permet aussi de préserver votre flexibilité. En cas d’échec des conditions (comme un refus de prêt), le bien reste disponible pour d’autres acquéreurs sans affecter votre calendrier. Il est donc fondamental de comprendre comment fonctionne la PUV.
Voici donc les trois grandes étapes que nous identifions dans une opération de marchand de biens.
Qu’il s’agisse de la phase de prospection, de la phase de préparation et d’instruction ou de la phase opérationnelle, nous tenons à vous accompagner précisément et en situant bien chaque moment dans la chronologie de l’opération.
En d’autres termes, vous ne serez jamais perdu en suivant la formation MDB Pro !
Vous apprendrez ainsi beaucoup d’informations qui vous permettront de bien appréhender les différents rouages de l’activité de marchand de biens. Nous cherchons à vous former pour que vous puissiez affronter les différents obstacles avec une base de connaissances solides et concrètes.
Ainsi, vous aurez une première expérience enrichissante que vous pourrez renouveler tout au long de vos opérations suivantes.
