La division d’immeuble constitue le coeur de l’activité de marchand de biens. Si elle peut vous faire gagner des milliers d’euros, elle peut également vous faire perdre beaucoup d’argent lorsqu’elle est mal réalisée. C’est pourquoi, dans cet article, je vous partage les contraintes qu’il vaut mieux anticiper et les conseils qu’il est important d’appliquer.
Sans cela, vous risquez de vous engager dans une opération vouée à l’échec et d’avancer des frais pour rien. Il arrive que, sans formation ou anticipation, vous vous rendiez compte à la fin du chantier qu’il y a un problème réglementaire, technique ou financier qui met en péril toute votre opération.
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Notions de rappel (définition de la division d’immeuble)
La division d’immeuble peut être possible dans deux cas de figure. Soit lorsqu’on a un immeuble collectif qu’on revend à la découpe, soit lorsqu’on a une mono-propriété (c’est-à-dire une maison) qu’on transforme en copropriété. En effet, selon le droit de la construction français, un immeuble est à la fois une construction de quatre étages et une maison individuelle. Dans les deux cas, il s’agit d’un immeuble.
En tant que commerçant de l’immobilier, le marchand de biens fait souvent de la division. Qu’il s’agisse de la division de bâti ou de la division foncière. C’est justement sur cette typologie d’opérations que ce dernier se démarque. Puisque l’investisseur dans le locatif ne s’intéresse pas forcément aux opérations complexes comme celles-ci et que le promoteur préfère le neuf, le marchand de biens peut se distinguer des autres professions de l’immobilier.
Toutefois, le marchand de biens se doit d’être un vrai professionnel averti et expérimenté. En effet, la division d’immeuble est une opération bien plus complexe et technique qu’elle ne paraît. Lorsque vous vous lancez sur ce type d’opérations, il existe une pyramide de contraintes toutes plus importantes les unes que les autres. Nous allons voir ensemble de quoi il s’agit et comment y faire face.
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Les 5 contraintes qu’il faut anticiper
La contrainte réglementaire
La contrainte réglementaire est la toute première contrainte face à laquelle vous allez vous retrouver. Constituée de notions d’urbanisme et de droit privé, cette contrainte va venir questionner l’existence de votre projet dès le départ.
Est-ce que votre projet de division d’immeuble est conforme à la réglementation en vigueur dans la commune concernée ? Est-ce que le droit de l’urbanisme autorise ce type de construction ? Est-ce que le PLU autorise la division sur ce type de bien immobilier ?
Par exemple, si vous décidez de diviser une maison de ville de 200m2 qui ne possède pas de cour ou d’espace vague, vous ne pourrez pas créer de stationnement, cela rendant le projet impossible. En effet, dans la plupart des communes et villes françaises, vous devez créer des places de parking lorsque vous projetez de créer des lots supplémentaires.
Enfin, vous devrez également prendre en compte le réglemente de copropriété, le diagnostic de performance énergétique, le PLU, etc.
La contrainte commerciale
La contrainte commerciale va avoir une incidence sur la typologie de lots vous voulez créer. Selon le public cible, le marché immobilier en vigueur et la commune dans laquelle vous allez revendre, votre opération pourra prendre une autre tournure. C’est la contrainte commerciale qui vous dictera ce qui est le mieux à faire dans votre situation. Par exemple, dans certaines communes, il sera plus rentable de revendre du plateau, tandis que pour d’autres, il sera plus intelligent de revendre un produit fini.
Sachez que la notion de rentabilité fait partie à 90% de la contrainte commerciale. Pratiquement toutes les décisions que vous prendrez seront dictées par la rentabilité de l’opération.
Pensez à faire vos calculs de façon très précise et appliquée.
La contrainte fiscale
C’est avec la contrainte fiscale que nous commençons à comprendre en quoi toutes les contraintes sont imbriquées. En effet, cette dernière va avoir des répercussions sur les notions commerciales de votre opération. Ici, vous allez devoir vous questionner sur la TVA.
En clair, si le terrain était déjà découpé en lots avant l’achat, la revente en lots sera presque toujours soumise à la TVA sur la marge. En revanche, si la division intervient après l’acquisition, il sera fait application de la TVA sur le prix de vente total. Cet article n’ayant pas vocation à être un cours de fiscalité, nous n’approfondirons pas plus le sujet. Toutefois, retenez l’importance d’avoir des connaissances précises dans tous les domaines et d’agir en connaissance de cause.
La contrainte technique
La contrainte technique va venir regrouper toutes les notions de compteur électrique, de travaux, de local technique, etc. Cette contrainte va avoir des répercussions sur les notions réglementaires et fiscales !
Exemple : Si vous appelez Enedis en demandant des compteurs supplémentaires suite à une création de lots, il faut savoir qu’ils vont se référer à la mairie directement. Si cette dernière ne s’oppose que très rarement à la création de nouveaux compteurs, elle va toutefois vous demander de vous conformer à la contrainte réglementaire du stationnement. Une contrainte technique vous amène donc à une contrainte réglementaire qui vous amène à une contrainte fiscale et ainsi de suite.
La contrainte financière
Constituée de votre trésorerie, de votre financement et du financement des acquéreurs, la contrainte financière se veut être le sommet de la pyramide.
Lors d’une division vous serez bien plus en position de vendeur que d’acquéreur, la question du financement va vous intéresser personnellement.
Conclusion
Pour réaliser une opération de division dans les règles de l’art, il faut satisfaire toutes les exigences listées, une par une. Le but étant de produire des biens qui génèrent une rentabilité tout en étant respectant les lois en vigueur dans votre secteur, en suivant votre budget et vos objectifs.
Les opérations de revente d’immeuble à la découpe sont des opérations extrêmement intéressantes pour le marchand de biens si elles sont bien anticipées et réalisées avec professionnalisme.
Un conseil : apprenez, formez-vous et faites bien les choses car bien fait ces opérations peuvent autant vous générer des milliers d’euros que vous en faire perdre beaucoup.
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