Avant de démarrer une activité d’achat-revente ou de se lancer dans une opération de marchand de biens les yeux fermés, il faut se poser trois questions essentielles.
Voyons plus en détails quelles sont les étapes qui permettent de réussir sereinement une opération de marchand de biens.
Ai-je assez de capital pour lancer mon activité ?
Pour lancer une activité de marchand de biens, il faut détenir un minimum de capital.
En effet, il est très difficile de devenir marchand de biens sans capital, les banques exigeant un apport représentant généralement 15 à 25 % du montant total de l’acquisition.
Il est compliqué de définir le montant précis que chacun doit avoir de côté puisque cela dépend de plusieurs paramètres tels que le secteur de l’opération, le type de bien immobilier en question, etc. Néanmoins, sachez que sans capital vous aurez beaucoup de difficulté à démarrer votre activité d’achat/revente.
Toutefois, il est inutile de paniquer si vous n’avez pas de capital. En effet, vous pourrez tout de même vous lancer puisqu’il existe plusieurs solutions que nous allons étayer ci-dessous. Rien ne stipule que ce capital doit obligatoirement vous appartenir. Vous allez donc devoir chercher et trouver le capital dont vous avez besoin.
Solliciter son entourage
La première solution apparente consiste à emprunter de l’argent à son entourage. Solliciter sa famille et ses amis peut permettre de récupérer une somme d’argent suffisante pour une première opération de marchand de biens. Encore faut-il leur présenter votre projet comme si vous vous adressiez à votre banque. Voyez-les comme de réels investisseurs. Au regard de la somme d’argent importante que vous leur demandez, vous vous devez de les convaincre et de leur démontrer le sérieux et le professionnalisme de votre démarche.
Si cette solution ne vous convient pas pour une quelconque raison, vous avez également la possibilité de réaliser un achat/revente à titre personnel.
Réaliser un achat/revente à titre personnel
Réaliser une opération d’achat/revente à titre personnel est une solution, à condition que vous soyez vigilants afin que votre opération ne soit pas assimilée à une opération commerciale par le fisc et qu’elle ne soit pas requalifiée en activité de marchand de biens. Il est conseillé d’attendre un certain temps entre l’achat et la revente afin d’éviter tout problème fiscal.
Cette solution peut vous permettre de réinjecter l’argent gagné dans votre société de marchand de biens et de démarrer par la suite votre activité professionnelle. Vous utiliserez alors la plus-value dégagée à la suite de la revente de votre bien personnel. De plus, les banques auront plus de facilité à vous prêter de l’argent pour acheter une résidence principale à titre personnel que pour réaliser votre première opération de marchand de biens avec un faible apport. Si vous avez des revenus convenables, vous aurez de grandes chances d’obtenir un financement rapide.
Enfin, la dernière solution qui paraît judicieuse afin de trouver du capital consiste en la liquidation d’un investissement locatif.
Liquider un investissement locatif
Cette solution implique que vous ayez divers investissements locatifs. Dans l’hypothèse où vous vous trouvez dans cette situation, vous avez la possibilité de faire de l’arbitrage entre vos divers placements afin de liquider l’un d’entre eux. Revendre un de vos biens mis en location vous permettra de récupérer du capital et d’investir dans votre société de marchand de biens.
Pour conclure cette partie, retenez que vous pouvez tout à fait vous lancer sans avoir un très gros apport ! Il est tout à fait possible de débuter en partant de zéro et tout de même réussir à faire des marges confortables sur vos premières opérations. L’argent se trouve !
Comment faire financer mon projet ?
Comment se faire financer vos opérations et lancer une activité d’achat-revente même sans apport.
Ai-je de l’expérience en immobilier ?
Une fois que vous avez solutionné la question du capital, demandez-vous si vous avez de l’expérience en immobilier.
Vous n’avez pas besoin d’avoir de l’expérience en achat/revente pour réussir dans votre activité de marchand de biens. Cependant avoir exercé un métier nécessitant des compétences en immobilier peut vous aider. Il existe d’autres activités professionnelles connexes qui peuvent vous donner un véritable avantage, comme le métier d’artisan, de géomètre, d’agent immobilier, d’architecte, de maître d’œuvre, etc.
De plus, avoir de l’expérience en investissement locatif peut avoir un double impact positif. En effet, vous aurez plus d’assurance en tant que marchand de biens et pourrez donc progresser plus rapidement. Également, vous pourrez faire prévaloir cette expérience lorsque vous irez consulter les banques. Ces dernières auront plus de facilité à vous accorder un prêt si vous présenter un dossier complet, sérieux et que vous les rassurez sur votre savoir-faire en immobilier.
Pas d’inquiétude, si vous n’avez pas d’expérience en immobilier, vous pouvez tout de même lancer votre activité de marchand de biens. Rien n’est rédhibitoire. Comme nous l’avons dit ci-dessus, vous pouvez tout à faire réussir votre première opération en partant de zéro. Vous devrez seulement vous entourer de professionnels très compétents qui vous accompagneront sur le long terme.
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Ai-je les connaissances nécessaires pour réussir en tant que marchand de biens ?
La dernière question fondamentale à se poser avant de débuter une activité immobilière d’achat/revente est « ai-je les connaissances et les compétences nécessaires pour réussir en tant que marchand de biens ? ».
Contrairement aux croyances limitées que certains pourraient avoir avant de se lancer, il n’est pas obligatoire de maîtriser la fiscalité du marchand de biens comme un professionnel pour se lancer. Connaitre les règles de la TVA par cœur n’est pas la clé de la réussite. Certes, avoir un intérêt pour la fiscalité vous permettra de ne pas perdre trop d’argent sur votre première opération. Néanmoins, vous n’avez pas besoin de la maîtriser à 100 % pour réussir. Entourez-vous des bonnes personnes, notamment d’un bon expert-comptable.
Toutefois, il existe des connaissances qu’il est essentiel de posséder si vous ne voulez pas échouer.
Premièrement, il vous faudra acquérir des connaissances solides en urbanisme. En effet, c’est à travers ces règles que vous comprendrez quelles sont les potentielles divisions réalisables sur le terrain qui vous intéresse. Aussi, vous verrez rapidement le potentiel du bien que vous visitez puisque vous saurez interpréter un plan de zonage et lire un plan local d’urbanisme (PLU).
Deuxièmement, il faudra que vous ayez des compétences en technique et en travaux. Attention, vous n’avez pas besoin d’être artisan pour devenir marchand de biens. Toutefois, certaines connaissances vous seront très utiles. Durant la première visite du bien immobilier en question, vous devrez être capable de juger de la constructibilité du terrain, d’estimer rapidement les travaux possibles, de voir combien cela va vous coûter, etc. Sans connaissances en construction, vous perdrez beaucoup de temps et commettrez des erreurs préjudiciables. Retenez que vous devrez être en mesure d’estimer le coût et le temps des travaux en un temps imparti (celui de la visite) afin de ne pas nuire à la rentabilité de votre projet immobilier d’achat/revente.
Troisièmement, assurez-vous d’avoir des compétences commerciales ! Un marchand de biens est avant tout un commerçant de l’immobilier. Qu’il s’agisse du moment où vous serez acquéreur ou de celui où vous serez vendeur, vous devrez connaître les règles commerciales de bases afin de savoir quoi négocier, quel type de bien proposer à quel type de population et dans quel secteur etc.
Enfin, il va falloir que vous ayez la capacité de superposer toutes vos compétences afin de réaliser un bon montage d’opération de marchand de biens. Il est essentiel d’avoir des connaissances mais il est encore plus important de savoir comment les assembler afin de réaliser une opération réussie.
Ne vous lancez pas dans ce genre d’opérations d’achat/revente sans avoir toutes ces connaissances. Vous pourriez perdre votre énergie, votre temps et votre argent. On ne s’improvise pas marchand de biens.
Cependant, si vous ne possédez pas toutes les connaissances citées, pas d’inquiétude. Vous avez la possibilité de les apprendre et de vous former.
Comment éviter les pièges de la fiscalité ?
Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.
Conclusion
Avant de vous lancer dans l’activité de marchand de biens, posez-vous trois questions :
- Ai-je assez de capital ? Si la réponse est non, trouvez une solution pour en obtenir.
- Ai-je de l’expérience en immobilier ? Si la réponse est non, entourez-vous de professionnels très compétents (notaire, expert-comptable, artisans…).
- Ai-je les connaissances nécessaires pour réussir ? Si la réponse est non, formez-vous.
