Devenir marchand de biens : bonne ou mauvaise idée ?

Chaque année, des milliers de personnes se posent la même question : “Peut-on encore devenir marchand de biens immobiliers ?”

Hausse des taux d’intérêt ? Conjoncture immobilière tendue ? Ou encore trop de concurrence ? Beaucoup doutent de la rentabilité de l’activité. Certains affirment même que l’activité de marchand de biens est “morte”, étouffée par la crise du secteur immobilier.

Mais est-ce vraiment le cas ?

La réalité est bien plus nuancée : 2026 est au contraire une période d’opportunité pour ceux qui savent s’adapter.

Cet article fait le point sur la situation réelle du marché immobilier 2026, les risques et les opportunités du moment, et les étapes concrètes pour démarrer une activité de marchand de biens rentable et durable.

1. Le contexte immobilier : un marché qui se transforme profondément !

Soyons lucides : le contexte immobilier 2025 reste tendu, mais il a profondément changé depuis 2024.

Les taux d’intérêt immobiliers se sont stabilisés, le crédit bancaire redevient plus accessible pour les professionnels, mais d’autres défis sont apparus.

Des normes énergétiques de plus en plus strictes.

Depuis l’entrée en vigueur du nouveau DPE 2025, la rénovation énergétique est devenue centrale dans les opérations immobilières.

Les logements classés F et G sont désormais quasiment invendables sans travaux, et même les biens classés E commencent à être boudés.

Résultat : les marchands de biens doivent intégrer la performance énergétique dans chaque montage opérationnel — isolation, chauffage, ventilation, matériaux biosourcés, etc.

Les coûts de rénovation ont logiquement explosé :

• +15 à +25 % sur certains corps de métier,
• des délais rallongés à cause de la pénurie de main-d’œuvre qualifiée,
• et un accès plus complexe aux matériaux, toujours affecté par les tensions logistiques et la hausse des coûts énergétiques.

Un marché orienté “valeur ajoutée”.

La conjoncture immobilière 2025 est marquée par un retour à la valeur réelle des biens.

Les terrains à bâtir restent difficiles à écouler, car la construction neuve souffre de coûts trop élevés et de contraintes réglementaires accrues.

En revanche, les biens anciens à rénover deviennent le terrain de jeu privilégié des marchands : immeubles de rapport, appartements à rénover, divisions foncières ou transformations de locaux commerciaux.

C’est dans ces opérations à forte création de valeur — où l’on réhabilite, restructure et optimise — que se trouvent aujourd’hui les plus belles plus-values immobilières.

Des opportunités pour les marchands de biens agiles.

La hausse du coût du crédit et des matériaux a fait fuir les investisseurs “opportunistes”.

Mais les vrais professionnels, eux, ont compris que 2025 est une année de repositionnement stratégique :

• Moins de concurrence sur les biens à fort potentiel,
• Des vendeurs plus réalistes dans leurs prix,
• Et un marché immobilier en transition écologique, créant une nouvelle demande pour les biens rénovés et performants.

En clair : 2025 n’est pas une année simple… mais c’est une année charnière.

Les marchands de biens capables de gérer la rénovation énergétique, d’anticiper les nouvelles obligations, et de maîtriser leurs coûts seront les grands gagnants du cycle à venir.

2. Un métier plus exigeant… donc plus formateur.

Les marchés faciles créent rarement de bons professionnels.

Quand tout se vendait vite, il suffisait d’un peu de chance et de culot pour réaliser une plus-value immobilière.

Aujourd’hui, ce n’est plus le cas.

En 2025, réussir dans ce métier de marchand de biens demande de vraies compétences techniques et financières :

• savoir calculer une rentabilité marchande et une marge nette réaliste,
• maîtriser les délais de portage, la TVA sur marge, et les clauses suspensives,
• comprendre les frais de notaire, les coûts de travaux de rénovation, et les aléas du marché,
• savoir négocier intelligemment dans un contexte de baisse.

Cela peut sembler plus dur, mais c’est précisément ce qui rend 2025 si intéressant.

Les marchands de biens qui apprennent à naviguer dans des eaux agitées deviendront les meilleurs navigateurs quand la mer sera calme.

Autrement dit : si vous apprenez à faire des opérations rentables dans une période compliquée, vous serez imbattable quand le marché repartira.

3. Les chiffres parlent : les opportunités existent encore !

Certes, certaines opérations immobilières de 2021-2022 souffrent.

Les acteurs qui ont acheté trop cher à l’époque subissent aujourd’hui la hausse des coûts et la chute des prix.

Mais ceux qui savent acheter au bon prix, cibler des biens accessibles, rénover intelligemment et créer de la valeur ajoutée continuent de signer de belles marges.

Par exemple : un petit immeuble à diviser ou des biens à rénover sous les 200 000 €, là où la demande reste forte.

Autre exemple encore plus concret : un achat-revente immobilier avec une TVA sur marge optimisée et un financement court terme bien négocié peut encore générer 18 à 22 % de profit brut.

Le secret n’est pas de fuir le marché, mais d’y entrer avec une stratégie d’entrée claire, un plan de sortie réfléchi, et surtout un mindset d’entrepreneur, pas d’investisseur passif.

4. Financement marchand de biens : les robinets se rouvrent

Bonne nouvelle : après une période de blocage fin 2023-début 2024, les banques et les courtiers spécialisés reprennent du service.

Les établissements spécialisés dans la promotion immobilière et le crédit pro recherchent activement de nouveaux dossiers.

Certes, les taux d’intérêt sont plus élevés (autour de 7 à 8 % pour un marchand), mais les lignes de crédit se prolongent, les conditions s’assouplissent, et surtout, les bons dossiers sont financés.

Pour ceux qui débutent, il existe aussi des solutions alternatives :

• Investisseurs privés,
• Love money,
• Crowdfunding immobilier,
• Et le service de courtage Nemera Finance, créé avec Mélanie Stoll, dédié exclusivement aux marchands de biens.

D’ailleurs, pour mieux comprendre les conditions de financement actuelles, vous pouvez regarder notre vidéo en collaboration avec Mélanie Stoll :

5. Se lancer maintenant ou attendre des jours meilleurs ?

Attendre “le bon moment” est la pire stratégie.

L’histoire de l’immobilier est remplie de gens qui ont attendu — et qui n’ont jamais commencé.

Pendant ce temps, ceux qui ont agi ont monté leur structure juridique (SARL, SAS…), appris la fiscalité immobilière, compris les impôts sur la plus-value, et surtout acquis de l’expérience réelle.

Les temps durs forgent les bons professionnels.

Les marchands de biens 2025 sont ceux qui sauront transformer la contrainte en opportunité, créer de la valeur là où les autres voient du risque, et bâtir une activité pérenne, même dans un marché immobilier en contraction.

Et c’est exactement ce que nous enseignons à la MDB Academy, à travers la formation MDB PRO : un accompagnement complet, de la création de société à la réalisation de vos premières opérations rentables.

6. Faut-il une formation pour devenir marchand de biens en 2025 ?

Beaucoup pensent pouvoir se lancer seuls. C’est possible, mais risqué.

L’activité de marchand de biens ne s’improvise pas : une erreur sur un montage opérationnel, une mauvaise estimation des travaux, ou une mauvaise clause dans le compromis peuvent coûter des dizaines de milliers d’euros.

Vous pouvez bien sûr apprendre en autodidacte : lire des livres, écouter des podcasts, suivre des vidéos YouTube…

Mais pour aller plus vite et éviter les erreurs coûteuses, la formation et l’accompagnement professionnel restent le chemin le plus sûr et rentable.

La MDB Academy est aujourd’hui l’organisme n°1 en France pour former les futurs marchands de biens.

Chaque année, des centaines d’élèves s’y forment pour structurer leur activité et lancer leurs premières opérations en toute sécurité.

Découvrez la formation : MDB PRO – Formation complète pour devenir marchand de biens

Conclusion : 2025, l’année des marchands de biens courageux !

2025 n’est pas une année morte pour le métier de marchand de biens.

C’est une année sélective — celle où les curieux deviennent professionnels, et où les professionnels deviennent performants.

Le marché récompense ceux qui créent de la valeur, s’adaptent, et se forment sérieusement.

Pour les autres, il restera effectivement “trop dur”.

Mais pour ceux qui agissent maintenant, le futur appartient aux audacieux.

Et 2025 pourrait bien être l’année de votre première opération réussie.

Vous voulez tout savoir sur l’activité de marchand de biens immobiliers ? La MDB Academy vous répond !