Qu’est-ce que la plus-value immobilière ? Comment la calculer ? Comment est-elle imposée ? Dans quels cas est-elle exonérée ?
Autant de questions qui méritent une réponse claire. Tel est le but de cet article, dont nous espérons que la lecture sera enrichissante pour votre activité.
Sommaire :
Plus-value immobilière du marchand de biens : définition
Quelles sont les plus-values exonérées d’impôt ?
Comment calculer votre plus-value immobilière ?
Calcul de l’impôt à payer sur la plus-value
Comment payer mon impôt ?
Plus-value et terrain, qu’en est-il ?
Comment gagner facilement 65 000€ ?
Je vous explique comment j’ai fait grâce à une opération de rénovation que n’importe qui aurait pu réaliser.
Plus-value immobilière du marchand de biens : définition
Sachez qu’en tant que marchand de biens, vous avez le choix entre réaliser une opération d’achat/revente soit nom propre soit avec la société que vous aurez créé (SAS ou SARL).
Le choix que vous ferez imposera une nuance importante, puisque le calcul de plus-value ne sera pas le même et les termes employés non plus. Nous détaillons les calculs plus-bas.
Le problème d’un achat/revente à titre personnel est qu’il ne permet pas de déduire beaucoup de frais auxquels le marchand de biens doit faire face dans le cadre de son opération. Il est donc souvent plus avantageux de réaliser vos opérations sous la société créée.
Cependant, dans ce cas il sera préférable de parler de “marge brute”. La raison étant que vous n’allez pas être imposé sur chaque opération individuellement comme pour un particulier, mais sur les bénéfices que vous allez réaliser au cours de votre exercice fiscal.
Sachez qu’il existe plusieurs typologies d’opérations sur lesquelles vous pourrez réaliser une plus-value :
- Vente ou revente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
- Vente des droits attachés à un bien immobilier (exemple : servitude)
- Échange de biens, partage ou apport en société
La plus-value (ou marge brute) que vous réaliserez lors de la vente d’un bien immobilier peut être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Néanmoins, certaines cessions peuvent faire l’objet d’une exonération.
Comment éviter les pièges de la fiscalité ?
Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.
Quelles sont les plus-values exonérées d'impôt ?
Les principales exonérations d’impôts sur les plus-values immobilières sont accordées sous conditions.
Le code général des impôts recense toutes les cessions qui échappent à l’impôt sur les plus-values immobilières.
Font l’objet d’une exonération :
- La vente d’une résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément
- La vente d’un droit de surélévation dans les conditions de l’article 150 II-9 du Code général des impôts jusqu’au 31 décembre 2022
- L’échange d’un bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement immobilier (article 150 II-5 du code général des impôts)
- La vente d’un bien immobilier à un organisme en charge du logement social jusqu’au 31 décembre 2022
- La vente d’un bien à un opérateur privé s’engageant à réaliser des logements sociaux dans un délai de 4 ans, jusqu’au 31 décembre 2022
- La vente d’un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions (article 150 II-2 du code général des impôts)
- Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15 000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple marié
- Celles réalisées à l’occasion de la vente d’un bien immobilier vous appartenant depuis plus de 30 ans
- La vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi de l’indemnité par l’acquisition (ou la construction) d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
- etc
Pour plus de détails, nous vous conseillons de vous renseigner directement auprès du code général des impôts ou de votre notaire.
Par exemple, vous apprendrez que le contribuable non-propriétaire de sa résidence principale peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement. Malgré tout, les conditions sont nombreuses.
Comment calculer votre plus-value immobilière ?
Comme nous le notifions ci-dessus, si vous réalisez votre opération en nom propre, la plus-value est égale au : prix de revente – (prix d’achat + quelques frais).
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. Ajoutez à votre soustraction quelques frais.
Quid du prix de vente ?
Il s’agit du prix tel qu’il est indiqué dans l’acte de vente. Il peut être diminué, sur justificatif des frais de cession et du montant de la TVA qui aurait été acquittée.
Quid du prix d’acquisition ?
S’il y a eu une donation ou une succession, le prix d’acquisition est la valeur vénale stipulée. Elle est majorée des frais réels (rémunération du notaire) et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier.
Si le bien a été acheté, il s’agit du prix tel que stipulé à l’acte d’acquisition. Il est majoré notamment des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisitions, du montant des travaux et des frais de voiries.
Dans le cas où l’opération serait faite sous votre société de marchand de biens, votre bénéfice sera égal au prix de vente – (prix d’achat + tous les frais liés à votre activité)
Les frais liés à l’activité de marchand de biens peuvent être les frais de notaire, la rémunération de votre comptable, de vos artisans, du géomètre, de votre formation mais aussi les frais de déplacement par exemple.
Dans cette situation, votre bénéfice sera imposé à l’IS. Pour rappel, le barème de l’impôt sur les sociétés en 2022 est le suivant :
15% jusqu’à 38 200€ de bénéfices
25% sur le montant qui dépasse cette limite de 38 200€
Exemple de calcul :
Sur l’exercice de 2022, vous réalisiez un bénéfice imposable de 100 000€.
Vous allez payer 15% d’impôt sur la partie qui ne dépasse pas 38 120€. Cependant, sur le montant qui dépasse cette limite, vous payerez 25%, soit 15 470 + 5 718 = 21 188€ d’IS.
Calcul de l'impôt à payer sur la plus-value
Pour la détermination du montant imposable à l’impôt, l’abattement pour durée de détention est de :
- 6 % pour chaque année de détention entre la 5ème la 21ème année
- 4% pour la 22ème année révolue.
Finalement, vous serez exonéré de l’impôt sur le revenu au-delà de vingt-deux ans de détention d’un bien immobilier.
Concentrons-nous sur les prélèvements sociaux. L’abattement pour durée de détention est de :
- 1,65 % pour chaque année de détention entre la 5ème la 21ème année
- 1,60% pour la 22ème année révolue
- 9% pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième de détention.
En France, vous serez exonéré de prélèvements sociaux après 30 ans de détention. Vous pourrez donc être exonéré d’impôt sur le revenu et continuer à payer les prélèvements sociaux.
Sachez que si vous êtes non-résident et que vous réalisez une plus-value imposable sur le territoire français, la règle est simple. Votre plus-value sera calculée selon les mêmes règles applicables aux résidents français, avec un abattement pour durée de détention.
Comment payer mon impôt ?
L’impôt dû (comprenant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) est généralement versé par le notaire au moment de la vente du bien immobilier. Si vous percevez en plus d’autres revenus soumis à l’impôt sur le revenu, le montant de la plus-value doit être indiqué de façon claire et lisible dans une déclaration officielle (formulaire 2042 c). Quel que soit votre régime d’imposition, nous vous conseillons de vous renseigner directement sur le site du service public.
Plus-value et terrain, qu'en est-il ?
Comment nous venons de le notifier ci-dessus concernant toutes les typologies d’opération, l’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans. Et ce, depuis le 1er septembre 2014. Avant cette date, le délai était 30 ans. Le fait que la fiscalité des plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir soit allégée est plutôt positif pour notre activité. On sait à quel point la fiscalité peut être problématique.
Cependant, le 1er janvier 2018, un nouvel abattement exceptionnel de 30% applicable pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir fut décidé.
Cet abattement exceptionnel atteint un taux de 70% et s’applique à l’assiette imposable des plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir et d’immeubles bâtis si les conditions suivantes sont cochées :
- L’acheteur s’engage à démolir les immeubles bâtis dans le but de construire de nouveaux logements
- Les terrains ou immeubles bâtis vendus sont situés en zone tendue
Sachez que ça ne s’arrête pas là. Vous pouvez bénéficier d’un taux de l’abattement de 85% si vous vous engagez, en tant qu’acheteur, à construire sont des logements sociaux. Il existe certaines conditions que nous vous conseillons de lire. Toutefois, si les logements sociaux dont il est question représentent au minimum la moitié des constructions, votre abattement sera normalement majoré à 85%.
Notez que, pour cela, la promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023.
Vous connaissez maintenant l’ensemble de nos astuces pour devenir marchand de biens mais également pour en faire un « métier » rentable et dégager des plus-values intéressantes.
J’espère que cet article vous a montré les avantages et les inconvénients de cette activité qui est de plus en plus tendance. N’oubliez pas que les vendeurs de rêves qui vous disent que vous deviendrez rentier en quelques mois facilement ne savent pas de quoi ils parlent. On peut gagner plusieurs centaines de milliers d’euros grâce à l’immobilier, mais seulement avec patience, persévérance, connaissances, prise de risques, compétences et professionnalisme.
Comment faire financer mon projet ?
Comment se faire financer vos opérations et lancer une activité d’achat-revente même sans apport.
