Est-ce qu’il faut forcément être riche pour investir dans l’immobilier ? Est-ce qu’on peut vraiment lancer une opération d’achat-revente quand on n’a aucun apport personnel ?
Il y a un mythe qui revient systématiquement : “Pour investir dans l’immobilier, il faut de l’argent.” On imagine qu’il faut un apport minimum de 10 à 30 %, un bon CDI, des revenus solides, une capacité d’emprunter parfaite… Et pourtant.
J’ai vu un étudiant de 24 ans faire 42 000 € net de bénéfice sur sa toute première opération, avec zéro de capital. Il a juste monté un dossier solide, trouvé la bonne affaire, et s’est débrouillé pour convaincre la banque grâce à un projet bien ficelé. Et surtout, des centaines d’élèves que j’ai accompagnés l’ont fait aussi.
Alors aujourd’hui, je vais vous montrer comment gagner de l’argent avec l’achat-revente, même si vous partez de zéro. Le secret, ce n’est pas le montant sur votre compte. C’est la qualité de votre dossier et votre capacité à structurer un bon plan de financement.
Les leviers pour financer un achat sans apport
Le prêt bancaire : possible, même sans capital
L’apport personnel est généralement exigé lors d’un achat immobilier, surtout pour un logement principal. En effet, la banque souhaite souvent que l’emprunteur finance au minimum les frais de notaire, voire une partie du montant du crédit ou du prix d’acquisition.
Mais dans le cadre de l’investissement locatif ou de l’achat-revente, la logique peut changer. Dans ces projets, le bien est revendu rapidement ou mis en location, ce qui génère des revenus complémentaires pouvant renforcer la capacité d’emprunt.
Il faut donc arrêter de penser que “les banques ne prêtent qu’aux riches”. Certaines banques ou établissements spécialisés dans le crédit immobilier accompagnent les marchands de biens, même débutants, en analysant la rentabilité et la capacité de remboursement de l’emprunteur, au-delà de l’apport initial.
⚠️ Mais attention : il ne suffit pas d’aller voir votre conseiller dans l’agence de quartier pour parler de votre projet immobilier. Il faut :
- Présenter un dossier professionnel (chiffré, clair, argumenté).
- Aller voir le service promotion immobilière ou les pôles entreprises.
- Parler le langage du banquier : rentabilité, taux de rendement, durée du crédit immobilier, assurance emprunteur, coûts bancaires maîtrisés, montant du prêt, capacité de financement, stabilité des revenus…
- Montrer que votre situation financière est saine, même sans épargne.
💡 Un bon projet, bien présenté, a plus de chances de convaincre qu’un capital dormant sur un livret A.
Les investisseurs privés : la “love money” version professionnelle !
Autre solution si vous n’avez aucun apport personnel : faire appel à des investisseurs privés pour financer votre projet immobilier sans passer par un prêt bancaire classique.
Il peut s’agir de :
- Membres de votre entourage (famille, amis) → la fameuse love money, souvent utilisée comme apport personnel dans un projet de logement.
- Des associés → via la création de SARL ou SAS, pour mutualiser les revenus, partager le montant de l’emprunt et optimiser la capacité d’emprunt.
- Des personnes externes qui cherchent à placer leur trésorerie et obtenir un bon taux de rendement.
⚠️ Mais attention : ils n’investiront pas “parce qu’ils vous aiment bien”. Il faut leur présenter une vraie opportunité d’investissement, sécurisée, avec une durée maîtrisée, un plan de remboursement clair et une offre attractive incluant garanties et, si nécessaire, une assurance emprunteur.
🔎 Exemple concret :
En 2024, j’ai prêté plus de 200 000 € à un couple de MDB du Nord de la France, car leur opération immobilière était béton. Résultat : ils ont gagné près de 100k net chacun, sans passer par les établissements de crédit traditionnels. Mais je ne peux pas accorder un prêt à tout le monde…
C’est pour cette raison que, avec Mélanie Stoll, spécialiste en recherche de financement et en accession à l’investissement immobilier, nous avons décidé de créer un service dédié : Nemera Finance.
➡️ Que vous soyez débutant ou professionnel, Nemera vous accompagne pour structurer votre dossier de financement, optimiser votre capacité d’emprunt, et trouver le crédit ou emprunt le plus adapté à votre projet, qu’il soit bancaire ou non bancaire.
Créer une structure crédible (SAS ou SARL ?)
Vous voulez gagner en crédibilité ? Une des stratégies les plus efficaces consiste à créer une société de marchand de biens, comme une SAS ou une SARL.
Créez une structure juridique pour porter votre activité de marchand de biens. Injecter un capital social raisonnable (ex : 10 à 20k€) montre à la banque que vous êtes sérieux, que votre société a des fonds propres, et que ce n’est pas un “petit test”.
Et non, cet argent n’est pas bloqué : vous pouvez l’utiliser comme apport pour financer votre première acquisition.
Les avantages d’une société ?
- Le capital social peut être utilisé pour financer la première acquisition ;
- Vous montrez votre sérieux aux partenaires bancaires et aux investisseurs ;
- Vous pouvez monter des opérations plus ambitieuses;
- La structure permet de limiter votre responsabilité et d’optimiser votre fiscalité.
Mais alors, comment financer ce capital social si on n’a pas d’économies ?
Et si vous n’avez vraiment… rien ?
Pas de revenus, pas d’épargne, pas de société, rien. Est-ce que c’est mort pour vous ? Non.
Si vous avez du temps et des compétences, vous avez déjà du capital — un capital qui peut devenir un véritable levier pour accéder à un prêt immobilier ou à un crédit personnel, même sans apport immédiat.
Si vous savez rénover un logement, gérer des travaux, lire un PLU, faire une étude de faisabilité, ou repérer une bonne affaire… alors vous avez une valeur à apporter à un emprunteur ou à un investisseur. Vous pouvez :
- Trouver des affaires rentables et les proposer à des gens qui ont de l’argent et une capacité d’emprunt;
- Être apporteur d’affaires rémunéré dans des projets d’accession à la propriété ou d’investissement immobilier;
- Monter des partenariats en association, en échange d’une part du montant emprunté ou du projet.
L’argent appelle l’argent, mais les bonnes affaires attirent toujours le financement, que ce soit via un emprunt, un crédit immobilier, ou grâce à une bonne assurance emprunteur.
“Il y a plus d’argent disponible sur le marché… que de bonnes affaires.”
C’est la règle N°1 du MDB.
3 cas concrets : ils ont démarré sans apport !
1. Romain, 27 ans, en reconversion pro
Il n’avait ni CDI, ni épargne, mais du temps libre. Grâce à sa capacité d’analyse du marché immobilier, il a trouvé un immeuble avec potentiel de division. Il s’est associé avec un investisseur local, a monté un dossier de prêt immobilier solide, et a réalisé 38k€ de bénéfices sur sa première opération de crédit. Sans apport personnel initial, il a optimisé son projet en jouant sur la rentabilité et le montant de l’emprunt.
2. Emilie, mère célibataire au RSA
Elle a identifié une opportunité d’accession au logement avec un terrain détachable. Elle a utilisé notre modèle de dossier bancaire, présenté une offre incluant découpe + revente, et a obtenu un crédit immobilier de 180 000 € sans apport. Son statut d’emprunteur sans revenus fixes n’a pas été un frein grâce à un bon montage. Aujourd’hui, elle a créé sa SAS de marchand de biens, et bénéficie d’une assurance emprunteur adaptée à son profil.
3. Yoni, avec moins de 10 000 €
Quand j’ai commencé en 2013, j’avais à peine 10k€ en poche, aucun réseau et aucune connaissance en fiscalité ou urbanisme liés à l’immobilier. J’ai emprunté l’apport pour ma première opération via un prêt personnel, monté un dossier un peu bancal, mais j’ai su convaincre une banque avec une bonne capacité d’emprunt.
Certaines opérations ont été des succès, d’autres de vraies galères, mais chaque projet m’a permis de mieux comprendre les taux d’intérêt, les montants d’emprunt à négocier, et les logiques de revenus locatifs. J’ai persévéré, et quelques années plus tard, j’avais généré mes premiers 6 chiffres de bénéfice et monté ma société.
Aujourd’hui, j’aide d’autres à réussir leur projet immobilier, à optimiser leur crédit, leur assurance emprunteur, et à atteindre l’accession à la propriété plus rapidement.
Acheter sans apport : est-ce vraiment possible ?
Vous l’avez vu : acheter une maison sans apport, c’est possible. Gagner de l’argent avec l’achat-revente aussi. Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement, tout commence par bien emprunter.
Mais pour ça, il faut :
✅ Une bonne stratégie de financement adaptée à votre projet de logement,
✅ Un projet rentable,
✅ Un dossier professionnel qui rassure sur votre capacité de remboursement et votre taux d’endettement,
✅ Et surtout… OSER !
💡 Conseil final : Ne restez pas bloqué par l’absence de capital. Comme je le répète si souvent dans mes vidéos :
« Ce n’est pas en regardant Youtube qu’on s’enrichit.
Bougez-vous, apprenez, trouvez des affaires.
L’argent viendra après. »
🎯 Si vous voulez être accompagné(e) pas à pas pour réaliser vos premières opérations et devenir un véritable marchand de biens, je vous invite à rejoindre :
👉 MDB PRO – Le programme n°1 pour se lancer dans l’achat-revente immobilier, comprendre les principales aides disponibles, choisir le bon taux, la bonne durée de prêt, et réussir à emprunter intelligemment.
Ce sujet vous intéresse ? Peut-être que ceux-là vous plairont aussi :
- Comment se préparer à une visite immobilière en tant que marchand de biens ?
- Comment bien définir votre secteur de prospection en tant que marchand de biens ?
- Quelle société créer pour une activité de marchand de biens ?
Vous voulez tout savoir sur l’achat d’un logement sans apport ? La MDB Academy vous répond !
1. Est-il possible d’acheter une maison sans apport ?
Oui, il est tout à fait possible de procéder à l’achat d’une maison sans apport, même dans le contexte économique actuel. Pour cela, il faut constituer un dossier solide et démontrer une bonne capacité d’emprunt. Certaines banques acceptent de financer 100 % du montant du projet immobilier, surtout si le bien est situé dans une zone dynamique et que le profil de l’emprunteur est rassurant.
2. Quel salaire pour obtenir un prêt de 150 000 € ?
Pour un prêt immobilier de 150 000 € sur une durée de 20 ans avec un taux de 3 %, il faut généralement un revenu mensuel minimum d’environ 2 200 € nets, en respectant le taux d’endettement maximum de 35 %. Cela dépend aussi des assurances, des mensualités prévues et de votre situation financière globale.
3. Quelles sont les banques qui prêtent sans apport ?
Certaines banques françaises acceptent de financer un achat immobilier sans apport, notamment :
– Crédit Agricole
– Caisse d’Épargne
– Banque Populaire
– Crédit Mutuel (selon les établissements régionaux)
– BNP Paribas, dans certains cas bien montés
Le mieux est de cibler leur service promotion immobilière, surtout si votre dossier comporte une bonne rentabilité locative, un plan de remboursement clair et une assurance emprunteur bien choisie.
